LA PAGE JURIDIQUE DE MAITRE ALFREDO DE BOURGOGNE

LESAVOCATS

DUBARREAU

DEMARSEILLE

REPONDENT

ANOS QUESTIONS



Les nouveaux outils de l’avocat :

apaiser pour mieux gagner : les modes

alternatifs de résolution des litiges.

Par la Commission modes alternatifs de résolution des litiges

du Barreau de Marseille.

Les modes alternatifs de règlement des conflits (MARC) sont apparus

en France il y a une vingtaine d’années, après une percée

et un grand développement Outre-Atlantique, où ils sont devenus

en quelques années, un mode de résolution de conflits en amont,

tout à fait inséré dans la culture juridique dès qu’un conflit

s’amorce, avant tout recours judiciaire.

L'Europe a pris des directives et règlements dont les plus récents

courant 2013 visent à généraliser l'accès à la médiation par la voie

électronique pour le droit de la consommation à court terme le 18

juillet 2015.

En France, la percée a été plus lente, mais les bases ont été édifiées

au fil des années.

Depuis quelque temps, l’intérêt du monde du droit se réactive intensément

pour ces modes alternatifs de règlement des conflits :

Evolution des mentalités ? Encombrement de la Justice et restriction

des budgets des Etats en la matière? Période de crise suscitant

des solutions plus rapides et plus économiques des litiges ?

Il n’en reste pas moins que le législateur Français a début 2012 inclus

ces pratiques dans le Code de Procédure Civile, conduisant

ainsi les avocats à intégrer les modes alternatifs de règlement des

conflits dans leur pratique quotidienne.

C’est sur ce constat que le barreau de MARSEILLE a créé une

commission ouverte composées d'avocats formés à la médiation,

convaincus de l’intérêt et de l’avenir des modes alternatifs de règlement

des conflits.

L'objectif du barreau de MARSEILLE est double : susciter le règlement

amiable des conflits en devenant le barreau de référence

dans la région, et proposer aux justiciables des avocats Marseillais

ayant bénéficié d'une formation de qualité aux modes alternatifs

de règlement des litiges.

Quel est le domaine de ces règlements amiables ?

C'est le plus large :

Celui des litiges d’ordre personnel (familiaux, parentaux, successoraux,

patrimoniaux, de la consommation, de voisinage, matière

pénale etc..) ;

Celui des litiges touchant à la vie de l’entreprise :

A l'intérieur de l'entreprise pour les relations de travail individuelles

ou collectives ou les conflits entre associés perdant la vie de

l'entreprise et lors de sa transmission,

Dans les conflits entre entreprises (litiges contractuels et de responsabilité)

;

Celui des litiges avec l'administration, les collectivités ou l'Etat.

Certes, tous les litiges ne sont pas solubles dans les règlements

amiables, mais le rôle de l'avocat est essentiel pour évaluer

l'éligibilité du litige à ces pratiques amiables qu'il peut lui-même

mettre en place :

L'avocat est celui auquel s'adressent les personnes confrontées à

un litige ou un risque de litige.

Sa connaissance du droit et des solutions judicaires, données par

les tribunaux, auxquelles lui seul participe, lui donne l'éclairage lui

permettant de conseiller utilement ses clients.

L'avocat est un négociateur par nature. La formation que lui dispense

l'ordre des avocats lui permet de passer de la négociation

de position traditionnelle à celle raisonnée des intérêts de son

client au regard du "pourquoi" du litige.

Ainsi, l'avocat permet au bout du compte de régler non seulement

le litige, mais le véritable conflit qui en est à l'origine.

La pratique des modes alternatifs de règlement lui permet ainsi

d'être le véritable soutien de ses clients tout au long du processus

amiable jusqu'à la rédaction du protocole qui règle le conflit et son

homologation le cas échéant par le juge.

La mise en place des solutions amiables passe d'abord par le

conseil que dispense l'avocat en amont de tout litige,

Ensuite, les avocats peuvent mettre en place ensemble un accord

de procédure participative, dont la sécurité est garantie par leur

compétence juridique et par le code de procédure civile, qui permet

de limiter dans le temps la durée de solution du conflit.

Si les avocats évaluent l'utilité d'un tiers dans la recherche de la

solution, ils peuvent conseiller à leurs clients de designer un médiateur

qui les aidera à choisir la solution la plus adaptée à leur

conflit.

Parfois, ce sera le juge saisi du procès qui proposera une médiation

et désignera, si les parties le veulent, un médiateur, ou un

conciliateur.

En cas de question technique il est possible de demander un avis

technique à un expert.

Dans tous les cas, à l'issue il est possible qu'un protocole acte les

points d'accord et de désaccord et prenne la forme d'un protocole

transactionnel dont les avocats, toujours présents, garantiront encore

l'efficacité.

Si subsistent certains points de désaccord, la procédure judiciaire

se poursuit sur les seuls points encore en litige.

Ainsi les solutions les plus ouvertes et les plus efficaces sont trouvées

par les parties elles mêmes conseillées par leurs avocats, en

quelques semaines ou quelques mois, dans la sécurité juridique

LESCONSEILS DESNOTAIRES

Lelocataire, acheteur

parfois prioritaire
 
La mise en vente se doit d’être formelle Le délai de préavis
applicable au congé
est de6mois.
Le bailleur est autoriséàmettre
fin au bail s’il arrive à
échéance au motif qu’il souhaite
vendre le bien. En contrepartie,
il est tenu de proposer la
vente en priorité à son locataire.
Le congé pour vente
Le délai de préavis applicable
au congé est de 6 mois. Il doit
être notifié par lettre recommandée
AR ou signifié par acte
d’huissier. Ce délai court à
compter du jour de la réception
de la lettre recommandée ou de
la signification de l’acte
d’huissier.
Le congé doit, à peine de nullité,
indiquer le prix et les conditions
de la vente projetée et reproduire
certaines mentions.
Il vaut offre de vente au profit
du locataire: l’offre est valable
pendant les deux premiers
mois du délai de préavis légal,
soit entre le 6e et 4e mois précédant
le termedubail (et ce quelle
que soit la date de notificationdu
congé).
Concrètement, le locataire
est prioritaire pour acheter le
bien. Si le logement est vendu
en cours de bail avec le locataire
en place, on parle de "vente
occupée", le locataire ne bénéficie
d’aucun droit de préemption.
La décision du locataire
Si le locataire accepte l’offre
de vente, il en informe son propriétaire
par lettre recommandée
avec AR dans les deux premiers
mois du préavis légal. Il
dispose, à compter de la date
d’envoi de sa réponse, d’un délai
de deuxmois pour la réalisation
de l’acte de vente.
Si, dans sa réponse, il notifie
son intention de recourir à un
prêt, l’acceptation par le locataire
de l’offre est subordonnée à
l’obtentionduprêt et le délai de
réalisation de la vente est porté
à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai,
la vente n’a pas été réalisée,
l’acceptation de l’offre est nulle.
À l’inverse s’il refuse l’offre
(explicitement ou en gardant le
silence), il doit, au terme du
bail, quitter les lieux.
Il est essentiel de respecter le
formalisme imposé par la loi. À
défaut, le bailleur encourt la
nullité du congé et par voie de
conséquence la nullité de la
vente. Il est préférable de
s’entourer des conseils avisés
d’unprofessionnel.
Le notaire pourra par exemple
conseiller au bailleur de faire
appel à un huissier de justice
pour délivrer le congé. Le risque
que le locataire n’aille pas
chercher le courrier recommandé
(synonymede notification irrégulière)
est ainsi supprimé.
Attention si le propriétaire décide
in fine de vendre le bien à
un prix inférieur, il doit prévenir
son locataire.
Cette seconde notification
vaut à nouveau offre de vente
au profit du locataire. Il a un
mois pour l’accepter puis, deux
mois pour réaliser la vente (4
mois s’il recourt à un prêt).

LESCONSEILS DESNOTAIRES
Couplémarié: savoir
acheter sonlogement Le régime de la
communauté réduite aux
acquêts organise une
solidarité entre les époux

Accéder à la propriété est une ravissante commune. / PHOTO C.M-I
étape importante pour un couple.
Pour être mené à bien, ce
projet demande préparation et
réflexion.
En l’absence de contrat
de mariage
Si vous faites partie des 80 %
de couples mariés sans contrat
de mariage, vous êtes soumis
au régime de la communauté réduite
aux acquêts. Ce régime organise
une solidarité entre les
époux puisque chacun participe
à la constitution d’un patrimoine
commun, appelé communauté.
Tout ce qui est acheté
en cours d’union est commun.
Il importe peu de savoir
quel époux a financé l’achat.
Seuls restent propres les biens
acquis avant le mariage ou recueillis
par donation ou succession.
Attention, si vous achetez un
bien avec des fonds provenant
d’un bien propre et si vous ne
souhaitez pas qu’il tombe dans
la communauté, vous devez faire
une déclaration d’emploi ou
de réemploi. Sabine Debusigne,
notaire, invite à la prudence
les époux qui construisent
ensemble une maison sur un
terrain appartenant à l’un des
é p o u x . " La t h é o r i e d e
’l’accession’ s’applique. Ainsi la
maison devient la propriété de
l’époux propriétaire du terrain".
L’autrenedétient qu’une créance
lui permettant d’êtredédommagé
en cas de divorce par
exemple. "Dès le départ, il est
prudent d’instaurer une solution
plus équilibrée, conseille
Me Debusigne. Une SCI ou une
donation peut être envisagée".
En cas de séparation
de biens
Si les époux ont opté pour le
régime de la séparation, ils sont
chacun propriétaire de ce qu’il
possédait avant l’union mais
aussi de tout ce qu’il crée et acquiert
au cours du mariage.
S’ils décident d’acheter ensemble
un logement, lebien sera indivis,
c’est-à-dire réputé appartenir
à chacun en proportionde
ce qui est indiqué dans l’acte :
m o i t i é / m o i t i é , u n
quart/trois-quarts, etc. Il est
prudent de quantifier les
quotes-parts en fonction des
contributions financières réelles
de chacun des époux. Il serait
imprudent de prévoir une
indivision où chacun possède
50% alors qu’un seul contribue
au remboursement du prêt. En
cas de divorce, il devra faire valoir
une indemnisation de sa
créance ou une attribution du
bien.
En matière d’achat de la résidence
principale, Sabine Debusigne
nuance un peu : "Même si
les deux époux ne contribuent
pas au financement à la même
hauteur, un achat à 50/50 peut
tout demême être envisagé sans
crainte. En vertu de la loi, les
époux doivent contribuer aux
charges du mariage à proportion
de leurs facultés respectives
donc si l’un gagne plus, il est normal
qu’il participe plus pour la
dépense relative au logement de
la famille".

Médias
Lundi 25 Novembre 2013
LE SÉNAT REJETTE LA TAXE À 75%
Les sénateurs ont rejeté ce lundi la création de la taxe à 75% sur les très hauts revenus, inscrite dans le projet de loi de finances 2014. Le texte, fortement critiqué par les clubs de football professionnels, doit désormais passé devant l’Assemblée Nationale.

Yohann Pelé réclame plus de 6 M € au TFC

Publié le 27/11/2013 à 03:54, Mis à jour le 27/11/2013 à 08:25 | 1



/ Photo DDM, M.V.



L’ancien gardien de but du TFC Yohann Pelé a réclamé hier devant les prud’hommes plus de 6 M € à son ancien club pour licenciement abusif.
Le joueur avait signé en 2009 un contrat de quatre ans avec le TFC. Le 8 octobre 2010, il était arrêté à la suite d’une embolie pulmonaire bilatérale avant d’être finalement licencié en mai 2012.
Devant les prud’hommes de Toulouse, il a réclamé 1,5 M € au titre de salaires non perçus sur un peu plus d’un an et 5,28 M € de préjudice moral.
«Yohann estime que la rupture de son contrat n’est pas licite. Il reproche au club deux choses: la première est de ne pas avoir saisi la LFP, ce qui est une obligation y compris en cas d’inaptitude physique», a expliqué à l’AFP par téléphone son avocat, Me Jean-Jacques Bertrand.
«Le deuxième point, c’est qu’on reproche au club le caractère déloyal de l’offre de reclassement, imposée par la loi, qui lui a été faite et qu’il ne pouvait que refuser: on lui proposait d’être recruteur de gardiens dans le Sud-Ouest pour 2.500 € par mois», a expliqué l’avocat.
Le désaccord entre les deux parties se double d’une bagarre de médecins, le joueur se prévalant de cardiologues et de pneumologues qui le déclarent apte à exercer sa profession au plus haut niveau, en contradiction avec les deux avis de l’inspection du travail qui affirment qu’il est inapte à jouer à Toulouse.

LESCONSEILS DESNOTAIRES
Garantir sonprêt
immobilierIl existe deux
catégories de garantie :
une dite "personnelle",
l’autre dite "réelle


Quand la banque vous accor- de un prêt immobilier, et bien
que ce ne soit pas obligatoire,
elle demande la constitution,
à vos frais, d’une garantie.
Le cautionnement
mutuel
Il existe deux catégories de
garantie. La première est dite
"personnelle". Elle repose sur
l’engagement d’un organisme
ou d’une personne physique
de rembourser le prêt à la place
de l’emprunteur si celui-ci
est défaillant, on parle de cautionnement.
En matière de prêt immobilier,
il est rare qu’une banque
accepte le cautionnement
d’un particulier en raison des
sommes élevées qui sont en
jeu. Le plus souvent, il s’agira
d’un organisme financier spécialisé.
En pratique, la banque
sollicitera le cautionnement
d’un organisme et si le dossier
est refusé, elle exigera une hypothèque.
L’avantage du cautionnement
est l’absence de frais de
main levée (à la différence de
l’hypothèque) en cas de revent
e d u b i e n e n c o u r s
d’emprunt. Par ailleurs, si en
cours de prêt, il n’y a pas eu
d’incident, l’organisme restit
u e à l’ é c h é a n c e à
l’emprunteur une partie des
frais, l’autre partie relative à la
commission de gestion est en
revanche conservée.
La contrepartie majeure à
ces avantages est la somme à
débourser au moment de la
mise en place du cautionnement.
Elle est plus élevée que
celle nécessaire à la mise en
place d’un privilège du prêteur
de deniers ou d’une hypothèque.
Le PPD et l’hypothèque
L’autre type de garantie est
dite "réelle". Cela signifie que
votre bien est directement affecté
à la garantie de la dette. Il
en existe deux : l’hypothèque
et le privilège du prêteur de deniers
(PPD).
Elles permettent, si vous ne
réglez plus votre dette, de faire
saisir votre bien afin qu’il soit
vendu aux enchères. Le privilège
de prêteur de deniers est
moins cher que l’hypothèque.
Le banquier le propose dès
lors que l’argent du prêt sert
exclusivement à payer le prix
de vente du bien.
Si le prêt est aussi destiné à
f i n a n c e r d e s t r a v a u x
d’amélioration ou de construction,
cette garantie est impossible,
il faudra la compléter par
une hypothèque classique.
L’hypothèque et le PPD sont
obligatoirement constatés par
un acte notarié et publiés au
service de publicité foncière.
L’hypothèque classique entraîne
en outre le paiement
d’une taxe de publicité foncière,
raison pour laquelle son
coût est plus élevé qu’un PPD.
À noter que l’inscription du
privilège ou de l’hypothèque
s’éteint d’elle-même un an
après le terme du prêt ?
Mais si le bien est revendu
avant ce délai, l’acquéreur
doit demander une mainlevée
ce qui occasionnera des frais.

Estevan demande 2 M€ à l'ACA
L'ex-entraîneur licencié faisait appel d'un jugement prud'homal qui l'avait condamné, ainsi que son club




Michel Estevan, ex-entraîneur de l'Athletic-club Arles-Avignon, et un cadre dirigeant du club se sont retrouvés hier matin sur les bancs de la chambre sociale de la cour d'appel d'Aix en Provence. Assisté de Me Serge Billet, Michel Estevan, l'entraîneur "historique" de l'ACA qui a fait gravir le club arlésien du CFA 2 à la prestigieuse Ligue 1 en cinq ans, faisait appel d'un jugement rendu en novembre 2011 par le conseil des prud'hommes d'Arles.
Licencié à l'automne 2010, Michel Estevan, qui réclamait une indemnisation de 2 M€, avait obtenu des juges consulaires pour la rupture abusive de son contrat de travail une somme de 525 000 €. Mais il était dans la foulée condamné à verser à son ancien club 450 000 € au titre des dommages et intérêts pour "atteinte à l'image du club".
Une décision qui ne tient pas en droit, plaide Me Billet qui détaille devant la cour des "griefs de circonstance". Ainsi Michel Estevan conteste avoir tenu des propos rapportés par "Le Parisien" contre le nouveau président de l'ACA qui constituent pour Me Ducos, l'avocat toulousain du club, une faute grave.
"Michel Estevan faisait partie de l'équipe qui a fait accéder le club au sommet et le nouveau staff les a évincés", explique Me Billet aux juges en glissant que le nouveau président a annoncé la nomination d'un nouvel entraîneur avant même l'entretien préalable au licenciement. Et que dans cette procédure "montée grossièrement", Michel Estevan a reçu le... brouillon de sa lettre de licenciement avant de recevoir la bonne version deux jours plus tard !
Une plainte pour "faux"
Le deuxième point soulevé par la défense de Michel Estevan porte sur la volonté du club de "paralyser les procédures prud'homales" en déposant une plainte pour faux à l'encontre d'anciens cadres. Il est ainsi reproché à Michel Estevan "d'avoir obtenu du président Conrad un avenant à son contrat en infraction avec une décision du conseil de surveillance qui empêchait le président d'engager financièrement le club". Une plainte classée sans suite par le parquet de Tarascon et actuellement pendante devant un juge d'instruction saisie par le club qui s'est constitué partie civile. Me Ducos a sollicité de la chambre sociale un sursis à statuer dans l'attente de la décision du magistrat sur les suites de cette plainte.
Le jugement a été mis en délibéré au 14 février. D'ici là, Michel Estevan ira plaider sa cause devant la cour d'appel de Douai qui doit trancher sur son licenciement par le club de Boulogne.

Il s’agit de l’amendemaximale.
L'organismechargé de protéger
les libertés individuelles
dans le domaine informatique
a annoncé, hier, qu’il sanctionn
a i t d e l ’ a m e n de d e
150000 euros l'américain Google,
qui refuse toujours de rendre
conforme au droit français
sa politique de confidentialité
des données sur internet. Le
3 janvier, la Commission nationale
de l'informatique et des libertés
(Cnil) "a prononcé une
s anct i on pécun i a i re de
150000 euros à l'encontre de la
société Google Inc., estimant
que les règles de confidentialité
mises en oeuvre par celle-ci depuis
le 1er mars 2012 ne sont
pas conformes à la loi informatique
et libertés", selon un communiqué.
Cette sanction s'accompagne
de l'obligation de publier "un
communiqué relatif à cette décision
sur la page d'accueil de google.
fr sous 8 jours à compter de
la notification" de cette décision,
et ce pendant 48h, a précisé
la Cnil. Le contentieux
concerne la politique de confidentialité
de Google qui a fusionnéenmars
2012une soixantaine
de règles d'utilisation en
une seule, regroupant ainsi les
informations de ses services
autrefois séparés, comme la
messagerie Gmail ou le réseau
communautaireGoogle+.
La Cnil avait alors demandé à
Google de faire état de la finalité
des données personnelles
qu’il collecte lorsqu’un internaute
utilise ses services ou surfe
sur son moteur de recherche,
et qu’il définisse une durée de
conservation de ces données.
Elle demandait aussi que le
groupe informe et demande
leur accord préalable aux utilisateurs
avant d'installer dans
leurs terminaux des "cookies",
ces fichiers mouchards qui suivent
l'internaute à la trace et
permettent le ciblage publicitaire.
En septembre 2013, la Cnil
avait constaté que Google
n'avait "pas effectué les modifications
demandées". Dans ce
contexte, la présidente de la
Cnil, Isabelle Falque-Pierrotin,
avait indiqué qu’elle allait "désigner
un rapporteur aux fins
d'engager une procédure formelle
de sanction, telle que prévue
par la loi Informatique et Libertés"
dans un délai de3mois.
La Cnil n'est pas la seule à
avoir Google dans son collimateur
: les nouvelles règles de
confidentialité ont été attaquées
d'une seule voix fin 2012
par les 27 autorités européennes
de protection des données,
qui l'ont toutes sommé de se
mettre en conformité avec la directive
européenne Informatique
et Libertés.
Six d'entreelles - France, Allemagne,
Royaume-Uni, Italie,
Espagne, Pays-Bas - sont allées
plus loin en avril et sont "passées
à l'action", chacune selon
les procédures en vigueur dans
leur pays

LE CONSEILDESNOTAIRES
Compromis, promesse,
quelles différences? "Le compromis de
vente est l’acte le plus
fréquent dans le Sud.
Mais les choses
changent petit à petit" Dès que vendeur et acquéreur
s’entendent sur la vente du
bien, ils matérialisent leur accorddans
un avant-contrat.
Des actes juridiques
différents
Dans le langage courant, il
est souvent question de promesse
de vente pour désigner à la
fois le compromis de vente et la
promesse unilatérale de vente.
Pourtant, juridiquement ce
sont deux avant-contrats différents
qui n’emportent pas les
mêmes droits et obligations
pour les deux parties. "Le compromis
de vente est l’acte le plus
fréquent dans le Sud. Mais les
choses changent petit à petit.
Pourma part, je ne fais plus que
des promesses", témoignent Rémi
Claudot, notaire. Dans un
compromis , l e vendeur
s’engage à vendre son bien immobilier
à l’acquéreur qui
s’engage à acheter. L’acheteur
dispose d’un délai de rétractation
de 7 jours pour revenir sur
sa décision. Il verse5%en général
du prixde vente au titre d’un
dépôt de garantie. Il ne peut
plus changer d’avis même en
perdant cette somme.
Avec la promesse, le vendeur
s’engage à vendre à l’acheteur
son bien à un prix déterminé. Il
lui donne une option pour un
temps limité, par exemple
2mois et demi. Durant cette période,
le propriétaire ne peut
plus renoncer à vendre ni le proposer
à un autre acquéreur. De
son côté, l’acheteur peut, passé
le délai de rétractation de
7jours, encore renoncer à acheter
mais en perdant la somme
qu’il a versée, soit 5 % en général
du prix de vente au titre de
l’indemnité d’immobilisation.
Anoter que la promesse de vente
requiert un enregistrement à
la recette des impôts. Un coût
de 125¤ est à prévoir.
Faire face à un refus
de signer
Avec le compromis, passé le
délai de rétractation de 7 jours
(et sauf hypothèse d’une condition
suspensive non réalisée),
vendeur et acheteur sont définitivement
engagés, on dit que
cet avant-contrat vaut déjà vent
e. Pa r c o n s équen t, si
l’acheteur refuse in fine de signer
la vente, le vendeur peut
en principe l’y contraindre en
justice. Mais il est difficile
d’obliger quelqu’un à acheter
notamment s’il ne dispose pas
des fonds nécessaires. Mieux
vaut dans ce cas engager une
négociation à l’amiable afin de
ne pas immobiliser son bien et
perdre davantage de temps
dans la recherche d’un acheteur.
En revanche si les parties
avaient signé une promesse de
vente et que l’acquéreur ne souhaite
plus acheter, il peut revenir
sur son engagement. Mais,
i l p e r d l ’ i n d e m n i t é
d’immobilisation. "La situation
se dénoue donc rapidement au
bénéfice du vendeur qui redevient
libre de vendre à un tiers,
c’est là la force de la promesse
unilatérale de vente", conclut
Me Claudot.

La FFR réagit après les révélations du Canard Enchaîné
Publié le 15 janvier 2014 à 09h40





Le Canard Enchaîné publie ce mercredi une enquête révélant selon le journal satirique un circuit de blanchiment d'argent via la vente de billets au sein de la fédération française de rugby. "C'est assez ambigu, a réagi le secrétaire général de la FFR, Alain Doucet interrogé par L'Equipe. Ni le président ni le trésorier général (arrivé à la fin de l'année 2012, nldr) ni moi-même n'avons été entendus, informés précisément ou prévenus officiellement. Ce qui est sûr c'est qu'un de nos salariés du service billetterie a été interrogé par les services de police à Nanterre". L'enquête aurait révélé une vente de billets de matches du XV de France en liquide à la société Passion Events qui les revendait ensuite moyennant surfacturation et avec l'accord de la FFR. Cette pratique aurait été interdite par Pierre Camou à l'automne 2012. "Mais selon nous, la FFR n'a pas été lésée financièrement. Le montant des billets vendus pour les différents matches a été récupéré et les comptes étaient clairs, précise Alain Doucet.

LE CONSEILDESNOTAIRES
Acheter un logement
loué, les précautions Un bien occupé
est souvent vendu
en dessous du prix
du marché. Acheter un logement avec un
locataire en place peut se révéler
un investissement intéressant
! L’opération mérite quelques
précautions.
Un achat avec décote
Pour qui souhaite réaliser un
investissement locatif, acheter
louéprocure des avantages certains.
Vous percevez immédiatement
des loyers et ne subissez
aucune perte de revenus
liée à la recherche d’un locataire.
Vous faites vos calculs de
rentabilité à partir du loyer réel
et non supposé. Autre point
fort, un bien occupé est souvent
vendu en dessous du prix
du marché. Selon Pierre Amalvy,
notaire, "vous profitez d’une
décote égale à 10% environ,
taux ajustable à la hausse ou à
la baisse selon l’emplacement
du bien".
Bail à surveiller
Cette opération spécifique
mérite quelques précautions.
La raison essentielle : vouspoursuivrez
le bail en cours sans
pouvoir le changer. Analysez le
contrat de location et le dossier
du locataire.
Pas question de découvrir
trop tard que le locataire est en
retard de ses paiements, que le
bailleur précédent n’a demandé
aucune caution, ouque le locataire
est âgé de 70 ans et qu’il
perçoit des revenus modestes,
ce qui fait de lui un locataire
protégé qu’il faudra reloger si
un jour vous voulez résilier le
bail (à noter que cette limite
d’âge devrait prochainement
être abaissée à 65 ans).
Me Amalvy met en garde les
acheteurs qui envisagent de récupérer
le bien rapidement
pour y loger un proche ou mêmepour
le revendre: "La législation
est en train de changer,
mieux vaut ne pas se lancer
dans l’opération et préférer un
i n v e s t i s s e m e nt d a n s
l’immobilier commercial ouprofessionnel
par exemple".
Comme la loi le prévoit actuellement,
le bail en cours ne
pourra ê t re rési l ié qu’ à
l’échéance (en général au bout
de trois ans) en respectant un
préavisde6mois.Mais si le projet
de loi Alur (pour Accès au logement
et un urbanisme rénové)
est adopté en l’état, de nouvelles
contraintes pèseraient
sur l’acheteur.
En cas d’acquisition d’un
bien occupé, tout congé pour
vente ne serait autorisé qu’au
terme du premier renouvellement
du bail en cours et tout
congé pour reprise ne serait
possible qu’au terme du bail en
cours ou, si celui-ci intervient
moins de deux ans après
l’acquisition, après un délai de
deux ans. "Je crains que les nouvelles
mesures en gestation et favorables
aux locataires, notamment
le gel des loyers, découragent
l’investissement locatif. Cette
profusion de textes brouille la
vision pérenne que pouvaient
avoir les investisseurs jusque-là.
Cela pourrait réduire le parc locatif",
conclut MeAmalvy

LE CONSEILDESNOTAIRES
Assainissement :
les obligations L’assainissement
est collectif lorsque
l’habitation est raccordée
à un réseau communal Depuis plusieurs années, les
textes de loi se multiplient pour
améliorer le traitement des
eaux usées. Les obligations mises
à la charge des propriétaires
diffèrent selon qu’il existe ou
pas un réseau d’assainissement
collectif.
L’assainissement est dit collectif
lorsque l’habitation est
raccordée aux égouts par un rés
e a u c o m m u n a l
d ’ a s s a i n i s seme n t , l e
tout-à-l’égout. Ce système collectif
permet de récupérer les
eaux usées, puis de les traiter
dans une station d’épuration.
Si votre communemet en service
un réseau public de collecte
des eauxusées, la loi vous impose
de vous y raccorder dans les
deux ans.
L’obligation
d’un système individuel
Près de 5 millions de foyers,
soit 12 millions de personnes,
ne sont pas raccordés au
tout-à-l’égout. Elles sont ainsi
tenues de traiter leurs eaux
usées avec un assainissement
non collectif (ANC), c’est-à-dire
de procéder à une installation
individuelle conforme (notamment
une fosse septique) et
de l’entretenir. Les communes
sont chargées de vérifier le bon
fonctionnement et l’état
d’entretien de ces installations.
La loi sur l’eau du 30 décembre
2006 a imposé aux particuliers
de faire contrôler leur installation
existante. Pour Dorothée
Martel-Reison, notaire "c’est
une bonne chose que nous nous
p r é o c c u p i o n s d e
l’environnement. Des installations
défectueuses ou mal entretenues
peuvent présenter un
danger pour la santé ou un risque
de pollution".
Selon uncommuniqué du ministère
de l’Écologie, du Développement
durable et de
l’Énergie de juillet 2012, les
ANC représentent environ 5%
des pollutions au niveau national
(aires d’alimentationdecaptage
en eau potable, zones de
baignade…).
En pratique, c’est le service
public de l’assainissement non
collectif (Spanc) de la commune
qui procède au contrôle. À
l’issue de cette visite, il dresse
un rapportmentionnant les risques
sanitaires ou de pollution
et précise les travaux à réaliser.
Si le dispositif est déclaré non
conforme, le propriétaire doit
engager des travauxdans un délai
de quatre ans.
Depuis le 1er janvier 2012, ce
document, faisant office de diagnostic
d’assainissement, doit
être annexé à l’avant-contrat si
le logement est vendu. Il doit dater
de moins de trois ans.
L’ampleur des travaux exigés
pèse dans la négociation. Car,
si au jour de la vente, ils n’ont
pas été réalisés, l’acquéreur devra
s’en charger dans le délai
d’un an après la signature.
"Pour améliorer l’information
de l’acheteur, je demande systématiquement
un devis sur le
coût des travaux à prévoir", explique
Me Martel-Reison.

Torture du chat : Stone partie civile au procès
Marseille / Publié le Lundi 03/02/2014 à 14H28


Après avoir été écroué, l’auteur du geste sera jugé en comparution immédiate ce lundi 3 février. La chanteuse Stone (Annie Gautrat) porte plainte au nom de l’association Stéphane Lamart "Pour la défense des droits des animaux" où elle est adhérente donatrice, auprès du Tribunal de Grande Instance de Marseille et se constitue partie civile à l’audience.

A la suite de la terrible affaire concernant le chat Oscar de Marseille, "je ne peux pas rester insensible à ses faits d’actes de cruauté qu'a subi ce pauvre chat. Il a été victime une fois de plus de la cruauté et de l’indifférence de l’homme. Je demande à Madame Christiane Taubira, ministre de la Justice, un véritable changement du statut de l’animal pour qu’ils puissent être enfin reconnus comme un être sensible et non comme un meuble ! Je demande également au procureur de la République de Marseille un jugement exemplaire afin de faire prendre conscience à la population que les animaux sont aussi des êtres vivants et sensibles, il est temps de changer notre regard sur l’animal".

Stone sera représentée au tribunal par Stéphane Lamart, Président de l’association éponyme.

LE CONSEILDESNOTAIRES
La complexité de la
plus-value immobilière Un simulateur de calcul
est à disposition sur
www.cr-aixenprovence.
notaires.fr
vous vendez un bien immobilier,
vous devez au préalable
estimer le montant de la
plus-value immobilière à reverser
à l’administration fiscale. La
plus-value réalisée à l’occasion
de la vente est en principe soumise
à l’impôt sur le revenu au
taux de 19 % et aux prélèvements
sociaux au taux de
15,5%.
Cette taxation est encore plus
forte pour les plus-values supérieures
à 50000 ¤. Vous échappez
à tout impôt si la vente porte
sur votre résidence principale
ou si vous détenez le bien depuis
plus de 30 ans.
Abattement, réduction
et taxation
Quand le vendeur possède le
bien depuis 6 ans au moins, un
abattement par année de détention
est appliqué sur la plus-value
brute. Le taux de ces abattements
diffère selon qu’il porte
sur l’impôt sur le revenu ou les
prélèvements sociaux.
Ces calculs aboutissent à une
exonérationau titre des prélèvements
sociaux au bout de 30
ans et au titre de l’impôt sur le
revenu à l’issue de 22 ans dès
lors que la cession a pour objet
un immeuble bâti et intervient
avant le 1er septembre 2014.
Depuis le 1er janvier 2013, les
plus-values supérieures à
50 000¤ subissent une surtaxe
de 2 à6%(hors terrains à bâtir).
À l’inverse, depuis le 1er septembre
2013 et jusqu’au 31
août 2014, un abattement exceptionnel
de 25% est accordé
sur le montant de la plus-value.
Enfin, secondebonnenouvelle,
les plus-values réalisées lors
de cession de terrains à bâtir
p r o f i t e n t t o u j o u r s d e
l’abattement pour durée de détention.
Il avait initialement été
prévu de le supprimer.
Ces calculs sont régulièrement
pratiqués par les notaires,
chargés de prélever le montant
de la plus-value sur le prix de
vente et de vous conseiller sur
l’établissement de votre déclaration.
Un simulateur de calcul
Afin de faciliter le calcul, les
notaires ont mis en ligne un simulateur
de calcul interactif et
complet accessible directement
en consultant le site du
Conseil régional des notaires
de la Cour d’appel d’Aix-en-Prov
e n ce à l ’ a d r e s s e
www.cr-aixenprovence.notaires.
fr, rubrique "Immobilier",
"Calcul des plus-values immobilières".
Il suffit de renseigner les rubriques
relatives aux types de
biens, aux dates de transactions,
aux frais réalisés et aux
prix d’acquisition et de cession
pour obtenir le calcul de la
plus-value exigible.
Vous envisagez de mettre en
vente votre bien immobilier ?
L’utilisation de ce simulateur
vous permettra d’apprécier le
montant disponible vous revenant
sur le prix de vente de votre
bienavantmêmedevous engager
dans une transaction

Justice. Mandat d'arrêt requis à l'encontre de Willy Bernard
Le Mans - 10 Février

• 
  
  Willy Bernard et son avocat Maitre Olivier Metzner lors d'un précédent procès, à Angers. | Archives Franck Dubray
  

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L'ancien président du Sco d'Angers a été jugé pour fraude fiscale, ce lundi. Le parquet a requis deux ans de prison. Et un mandat d'arrêt.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars. 
Willy Bernard, déjà condamné par ailleurs, était jugé ce lundi par le tribunal correctionnel du Mans (Sarthe) pour fraudes fiscales. L'ancien président du SCO d'Angers et patron d'AB Fenêtres groupe devrait près de 360 000€ au Trésor public pour des revenus non déclarés au cours des années 2008 et 2009.
Absent à l'audience
La substitut du procureur a requis deux ans de prison et un mandat d'arrêt à l'encontre de l'homme d'affaires de 35 ans, qui vit désormais en Californie. Il n'était pas présent à l'audience.
En avril 2013, dans un dossier distinct, la Cour de cassation avait confirmé une condamnation de M. Bernard à deux ans de prison avec sursis, cinq ans d'interdiction de gérer une entreprise et 200.000 euros d'amende pour abus de biens sociaux, notamment dans le cadre de ses fonctions au SCO d'Angers, dont il avait pris les rênes en juin 2006. 
Willy Bernard avait dû revendre le club en novembre 2011, après sa condamnation en première instance.

Affaire Laporte - Boudjellal : "La commission de discipline bafoue le droit"
Toulon / Publié le Mercredi 12/02/2014 à 17H04

Suspendu pour une durée de 13 semaines, soit jusqu'au 13 mai, le manager général du RC Toulon, Bernard Laporte, ne pourra pas accéder aux vestiaires et aux couloirs du stade, les jours du match, durant cette période. Il sera cantonné à la tribune, lieu duquel il assiste habituellement aux matches de son équipe du reste. Le RCT va faire appel de cette décision qualifiée d'"abusive" par le président toulonnais, Mourad Boudjellal.

"En la matière, développe le dirigeant, la commission de discipline a bafoué le droit, car lorsque Bernard Laporte a tenu les propos qu'on lui reproche, il était sur l'antenne de RMC Sport, radio pour laquelle il intervenait comme consultant et non comme comme entraîneur du RC Toulon. Deux jours plus tard, il a certes tenu d'autres propos, mais c'était en marge d'un match de H Cup contre Cardiff, rencontre organisée sous l'égide de l'ERC et non pas de la Fédération française et de la Ligue nationale de rugby." Le RC Toulon a construit sa défense "avec des arguments solides". "Le problème, continue Mourad Boudjellal, c'est qu'à l'instar de l'arbitrage, que l'on souhaiterait davantage professionnel, il faudrait également avoir affaire à une commission de discipline composée de juristes professionnels. Mais non, cette commission est un état de non-droit."

Rugby - Affaire Laporte : "L'espoir que ça n'arrive plus" (Mené)
Toulon / Publié le Mercredi 12/02/2014 à 18H07

Le président de la Commission centrale de l'arbitrage, Didier Mené n'a pas voulu commenter la décision concernant la suspension de Bernard Laporte. Il a seulement fait part de "(ses) souhaits de manière générale". "Depuis que je suis en charge de la Commission centrale de l'arbitrage, j'ai toujours fait en sorte que ce type de débordement n'arrive pas, a-t-il développé. J'ai oeuvré pour apaiser les esprits. Or, depuis que le rugby est passé professionnel, on a malheureusement droit, chaque année, à des épisode de ce genre. Mon seul espoir, c'est que le rugby professionnel devienne enfin assez mature pour que de telles affaires n'arrivent plus."

"En fait, continue Didier Mené, ceux qui reprochent à l'arbitrage ne pas être suffisamment professionnel démontrent qu'ils ne le sont pas du tout eux-mêmes, à travers toutes ces polémiques. C'est l'une des dérives, l'un des effets pervers du rugby professionnel. Certains dirigeants et entraîneurs devraient prendre davantage de hauteur. Je connais les enjeux divers qui sont les leurs, mais parfois, leurs réactions dépassent l'irrationnel."

LE CONSEILDESNOTAIRES

Agrandir sa maison:

les formalités
Première étape : se

rendre enmairie pour

consulter le plan local

d’urbanisme 
mètres carrés supplémentaires

sans avoir à déménager ? Etudiez

la faisabilité de l’opération

et respectez l’ensemble des formalités

administratives.

COS résiduel

Avant de contacter architectes

et entrepreneurs, la première

étape consiste à vous rendre

en mairie pour consulter le

plan local d’urbanisme (PLU)

ou plan d’occupation des sols

(POS). Vous prendrez ainsi

connaissance des modalités

d’implantation des constructions

(par rapport aux limites séparatives

ou aux voies publiques),

avec les distances à respecter,

les volumes, les superficies

et les aspects extérieurs.

C’est également ce document

qui détermine le coefficient

d’occupation des sols

(COS).Muni de la taille de votre

parcelle, vous pourrez calculer

votreCOS résiduel. Si votre parcelle

fait 800m2et que vous disposez

d’un COS de 0,25, vous

avez droit à une construction

de 200 m2. Avec unemaison de

140 m2 et un garage de 30, vous

pourrez étendre de 30 m2. Selon
Sylvain Palenc, notaire,
"il
est prudent de prendre conseil

auprès d’un géomètre-expert

pour le calcul de la superficie.

Ne vous fiez pas au calcul de

l’ancienne superficie. Depuis le

1er mars 2012, celle-ci s’exprime

en surface de plancher et non

plus en surface horsoeuvre brute

(Shob) ou surface hors oeuvre
[i]nette (Shon)"
.[i]
Par exemple, l’épaisseur des

murs de façade n’est plus intégrée,

de façon à favoriser les

constructions bien isolées.

"Pensez aussi à vérifier les servitudes
[i]sur votre terrain,
conseilleMePalenc,
[i]notamment les canalisations".
Déclaration ou permis ?

Si vos travaux d’extension

portent sur moins de 20m2,

vous êtes soumis à une déclaration

préalable, sauf si vous percez

ou agrandissezune ouverture

sur un mur extérieur. Dans

les autres cas, un permis de

construire s’impose.

Constituez minutieusement

votre dossier administratif,

n’oubliez pas de fournir les

plans exigés. Il ne vous reste

plus qu’à attendre un mois

dans l’hypothèsed’unedéclaration

préalable ou deux mois en

cas de demande de permis

pour obtenir une réponse de la
mairie.
[i]"Si le permis est obtenu,
il est conseillé de ne pas commencer

les travaux immédiatement.

Affichez-le sur la façade

de votre maison et attendez

deuxmois, c’est le temps que disposent

les tiers, notamment vos
[i]voisins, pour s’y opposer"
explique
Me Palenc.
[i]"Pour davantage de prudence,
faites constater l’affichage
par un huissier de justice"
il.
Anoter que le recours à un architecte
est obligatoire si la surface
de votre habitation excède
170m2.
, poursuit-[/i][/i][/i][/i][/i][/i][/i]

Les avantages
de l'ANAH
Une circulaire relative aux plafonds de
ressources applicables à certains bénéficiaires
des subventions de l'Agence
Nationale de l'Habitat est parue. Elle
fixe les plafonds aux personnes relevant
du régime d'aides "propriétaire
occupant". Ils ont été réévalués de 0,5
% et diffèrent selon la localisation du
logement, la composition du ménage
et la catégorie à laquelle il appartient.
Ils sont également applicables, sous
conditions,à certains locataires et propriétaires
non-occupants.

Égalité fiscale
Le football a beaucoup évolué.
Aujourd'hui, les joueurs touchent
beaucoup d'argent. Les
privilèges de Monaco deviennent
trop conséquents... Sans
parler de la taxe à 75%.
Toutes les équipes doivent être
sur un même pied d'égalité.
Point barre !

L’accord trouvé entre la LFP et l'AS Monaco
- le club de la Principauté conservant
son siège social sur le Rocher en
contrepartie de deux versements de
25millions d'euros à la Ligue - a fait des
mécontents. Parmi lesquels le président
de l’OM, Vincent Labrune.

LE CONSEILDESNOTAIRES

Crédit relais: efficace

mais coûteux Le montant du prêt
relais accordé est
déterminé à partir de la
valeur du bien à vendre Vous avez déjà trouvé un nouveau
logement mais pas encore
vendu l’ancien ? Le prêt relais
fait la liaison entre le besoin de
financement immédiat lié à la
nouvelle acquisition immobilière
et la rentréed’argent escomptée
après la vente du bien actuel.
Un prêt court mais
coûteux
Le montant du prêt relais accordé
est déterminé à partir de
la valeur du bien à vendre.
Autour de 70 %, voire un peu
plus si vous avez déjà signé un
compromis de vente par exemple.
Pour déterminer cette valeur,
la banque prend toujours une
marge de sécur i té dans
l’hypothèse où la vente se
conclurait à unprix inférieur.
Elle envoie généralement ses
propres experts pour estimer le
bien. Pendant la vie du prêt,
vous remboursez seulement
des intérêts. Pour un emprunt
de 150 000¤ à 4 %, 500¤
d’intérêts seront dus chaque
mois par exemple (soit 6000¤
au total sur une année).
Pour alléger vos charges financières,
vous pouvez opter
pour un différé total. Ainsi,
vous remboursez le prêt relais
et l’ensemble des intérêts à
l’issue du prêt. L’option est plus
onéreuse puisque chaque mois
les intérêts différés portent intérêt
à leur tour.
"Ce type de prêt est un excellent
outil mais il faut garder à
l’esprit qu’il est très coûteux et
risqué dans uncontextede ralentissement
du marché immobilier,
souligne Me Debusigne. Si
vous détenez un joli bien a priori
facile à vendre, le risque semble
mesuré. Dans le cas contraire,
la prudence doit vous conduire
à renoncer à l’opération".
Que se passera-t-il en effet si
vous vendez à un prix inférieur
au montant du prêt octroyé ?
"Ce n’est pas chose rare et place
les emprunteurs dans une situation
économique extrêmement
difficile voir inextricable", analyse
Sabine Debusigne. C’est
d’ailleurs l’une des raisons
pour lesquelles ces prêts relais
sont si difficilement octroyés
lorsque la conjoncture économique
est tendue.
Et si la vente tarde ?
Après un an, le prêt relais arrive
à son terme. L’emprunteur a
la faculté le plus souvent de le
reconduirepour une année supplémentaire.
Cette solution, si
elle est rassurante, n’endemeure
pas moins coûteuse. Il faudra
payer une année d’intérêts
supplémentaire.
Dans l’idéal, ne perdez pas
de temps et soyez dès le départ
très actif dans la vente de votre
bien. "Etablissez votre plan de financement
à partir d’un prix de
vente médian, ne soyez pas trop
gourmand, conseilleMe Debusigne.
Et surtout soyez prudent
avant de refuser la proposition
d’un acquéreur. Chaque mois
qui court augmente le coût de votre
opération immobilière !".

Eco-prêt pour
les copros
Depuis le 1er janvier 2014, les syndicats
de copropriétaires peuvent bénéficier
d’un éco-prêt à taux zéro
pour financer certains travaux de rénovation
énergétique. Ce prêt permet
de financer les travaux entrepris
sur les parties et équipements
communs d’un immeuble en copropriété,
ainsi que les travaux d’intérêt
collectif réalisés sur les parties privatives.
Le décret et l’arrêté du 27 décembre
2013 précisent les modalités
de mise en oeuvre du prêt au profit
des syndicats de copropriétaires.

Travailler après
la retraite
Bénéficier d'une majoration de sa
pension de retraite en poursuivant
son activité, tel est le principe de la
surcote. La surcote est une majoration
de la pension de retraite de base
dont bénéficient les assurés qui
continuent de travailler après l’âge
légal de départ à la retraite et au-delà
de la durée d’assurance nécessaire
pour bénéficier du taux plein. Elle
est applicable aux pensions qui
ont pris effet après le 1er janvier
2004 et quel que soit le régime de
retraite

Lutter contre
le dumping social
Des avancées dans le domaine du
trafic routier de marchandises ont
été réalisées grâce à deux amendements
à la proposition de loi de lutte
contre la concurrence déloyale.
La Commission des Affaires Sociales
a adopté un amendement destiné
à appliquer le règlement européen
sur le cabotage, aux véhicules
utilitaires légers. Il vise à empêcher
une forme de dumping social. Le second
permet de renforcer les sanctions
en cas de violation des règles
sur le repos des conducteurs.

LE CONSEILDESNOTAIRES
Vente en viager
faut-il oser L’aléa dans le viager
est la durée de vie
du vendeur (1 tête)
ou du couple (2 têtes). Les mentalités changent, le
viager est demoins enmoins tabou
et, contrairement à une
idée reçue, pas nécessairement
réservéaux personnes sanshéritier.
La viager occupé
Le viager est unevente immobilière
à part entière bien
qu’elle présente quelques spécificités.
Il dépend d’un aléa (le
décès d’une personne), ses modalités
de paiement diffèrent
d’une vente traditionnelle et il
permet au vendeur de continuer
à vivre dans le logement.
Dans ce cas, l’acheteur devient
immédiatement propriétaire
mais ne prend possession du
bien qu’au décès du vendeur,
on parle de viager occupé.
Le prix fonction de l’aléa
Les chances de gains ou de
pertes pour les parties sont
liées à la survenance d’un événement
dont onnepeut connaîtreàl’avancequand
il seproduira.
L’aléa dans une vente en viager
est la durée de vie du vendeur
(1 tête) ou du couple (2 têtes).
"C’est la raison pour laquelle,
ce type de vente est encore taboue.
On parie tout de même
sur la mort de quelqu’un, commente
Rémi Vibrac, notaire,
pui s que l e coût t o tal de
l’acquisition du bien immobilier
va dépendre de la longévité
de cette personne". Dans cette
vente, l’acquéreur, le débirentier,
s’engage à payer le vendeur,
le crédirentier, sous forme
de versements périodiques,
appelées rentes. Le vendeur est
ainsi assuré de percevoir des revenus
complémentaires réguliers
jusqu’à la fin de sa vie
(principe de la rente viagère).
Le prix est aussi constitué par
le bouquet, une somme versée
comptant au moment de
l’achat. "Il est librement fixé entre
les parties ; généralement entre
10 et 50% de la valeur du
bien", précise Me Vibrac. Bien
évidemment, plus le bouquet
est élevé moins la rente le sera.
Le viager est souvent présenté
comme une solution réservée
aux personnes sans héritier,
il s’adresse pourtant à tous
même si en vendant leur bien
immobilier, les parents réduisent
l’héritage de leurs enfants.
Selon Rémi Vibrac, "cette vente
va aussi assurer au vendeur
une autonomie financière sans
avoir à solliciter les proches".
Compléter une petite retraite
ou financer certains besoins
(auxiliaire de vie, aménagements
dans le logement…)
sans avoir à demander l’aide
des enfants. Par ailleurs, il est
possible de préserver l’intérêt
des enfants en leur consentant
par exemple une donation du
bouquet tout en conservant la
rente viagère.
N’hésitez pas à consulter votre
notaire, il pourra vous exposer
plus précisément les avantages
et les inconvénients liés à
cette vente et pourra aussi vous
orienter vers d’autres solutions,
notamment la vente à terme.