LA PAGE JURIDIQUE DE MAITRE ALFREDO DE BOURGOGNE

4000
C’est le prix en euros
à payer chaque année
pour une résidence
secondaire. Cela couvre
l’entretien, l’assurance,
les taxes... Il faut donc
ajouter cette somme
au remboursement
du prêt bancaire ayant
permis l’acquisition.

LE CONSEILDESNOTAIRES
Détacher une parcelle
de son terrainPourquoi ne pas valoriser une partie de votre
patrimoine en transformant un bout de jardin en
terrain à bâtir ?
❚ Une solution préventive
Il vous suffit de choisir une personne qui
s’occupera de vous et/ou de votre patrimoine
pour le jour où vous ne serez plus en état physique
ou mental de le faire. Cet écrit doit être établi
avec soin et accepté par le ou les mandataires
que vous avez désignés. Votre notaire en assurera
la rédaction. "Le mandat de protection future
vous permet d’avoir l’esprit libre et de vous assurer
que tout se passera bien si un jour vous n’avez plus
toutes vos capacités", explique Sylvain Palenc, notaire.
À noter que si le mandat est notarié, vous
pourrez confier des pouvoirs plus étendus à votre
mandataire.
❚ Efficace en cas de besoin
Si un jour votre mandataire pense que le moment
est venu de mettre en oeuvre le mandat, il
lui suffit de vous faire examiner par un médecin
agréé (liste disponible au greffe du tribunal
d’instance). Le certificat médical atteste alors de
l’altération de vos facultés mentales ou corporelles
de nature àempêcher l’expression de votre volonté.
Muni de ce document et dumandat de protection
future, votre mandataire se rend au greffe
du tribunal d’instance. Le greffier appose son visa
sur le mandat et dès lors, le dispositif fonctionne
comme une procuration. Selon ce que vous
aurez décidé en amont, votre mandataire pourra
être autorisé à représenter vos intérêts personnels
et/ou patrimoniaux. Le pouvoir donné peut
être général ou détaillé. Il est possible de préciser
vos souhaits concernant votre logement (maintien
à domicile le plus longtemps possible par
exemple), vos préférences dans le cas d’un hébergement
en maison de retraite…
Côté patrimoine, vous décidez si le mandat porte
sur tout ou partie de vos biens et si vous autorisez
toutes les opérations ou certains actes seulement
(encaisser des loyers, conclure un bail…).
Pour que votre mandataire puisse procéder à la
vente de vos biens immobiliers, votre mandat
doit être obligatoirement rédigé par un notaire.
"Nous nous chargeons du contrôle de la gestion effectuée
par le mandataire et le cas échéant, nous
informons le juge de tous les mouvements de
fonds ou opérations apparaissant non justifiées
ou contraire aux termes du mandat", explique
Me Palenc. Il s’agit donc d’un contrat simple, facile
de mise en oeuvre et sécurisé.

Je n'avais pas encore remarqué mais BIENVENOU rime avec THEVENOUD....Mais la comparaison s'arrête la j'en suis certain.....

En tout cas l'affaire THEVENOUD fait beaucoup réagir en Saône et Loire, d'autant plus qu'hier avait lieu une session du Conseil Général dont TT est membre, et il était bien entendu ni présent ni excusé...On apprend qu'il est venu la veille, pour récupérer son courrier qui débordait de son casier et en garant sa voiture au fond de la cour pour ne pas être remarqué....

Alfredo71 a écrit:Je n'avais pas encore remarqué mais BIENVENOU rime avec THEVENOUD....Mais la comparaison s'arrête la j'en suis certain.....

En tout cas l'affaire THEVENOUD fait beaucoup réagir en Saône et Loire, d'autant plus qu'hier avait lieu une session du Conseil Général dont TT est membre, et il était bien entendu ni présent ni excusé...On apprend qu'il est venu la veille, pour récupérer son courrier qui débordait de son casier et en garant sa voiture au fond de la cour pour ne pas être remarqué....

bien evidemment la comparaison s'arrete là
moi je suis benevole 24 sur 24 et au contraire qd je m'investis je laisse de l'argent exemple cassiscarnoux ou us albi
à l'inverse de nos elus ripoux qui passent leurs vis a remplir leur sacoches donner des emplois fictifs à toute leur famille incompetente ou competente là n'est pas le probleme

la france un pays de fripouilles lol

aladin a écrit:

Alfredo71 a écrit:Je n'avais pas encore remarqué mais BIENVENOU rime avec THEVENOUD....Mais la comparaison s'arrête la j'en suis certain.....

En tout cas l'affaire THEVENOUD fait beaucoup réagir en Saône et Loire, d'autant plus qu'hier avait lieu une session du Conseil Général dont TT est membre, et il était bien entendu ni présent ni excusé...On apprend qu'il est venu la veille, pour récupérer son courrier qui débordait de son casier et en garant sa voiture au fond de la cour pour ne pas être remarqué....

bien evidemment la comparaison s'arrete là
moi je suis benevole 24 sur 24 et au contraire qd je m'investis je laisse de l'argent exemple cassiscarnoux ou us albi
à l'inverse de nos elus ripoux qui passent leurs vis a remplir leur sacoches donner des emplois fictifs à toute leur famille incompetente ou competente là  n'est pas le probleme

la france un pays de fripouilles lol

FAITES DE LA POLITIQUE
CA VOUS ASSURE UN AVENIR CONFORTABLE

Soyez des locataires avertis!
Pour prendrepossession d’un logement dans lesmeilleures conditions, faites valoir vos droits Vous avez enfin repéré
l’appartement idéal et
êtes sur le point de le visiter,
oumême de signer le
contrat de location ?
Avant de vous engager, il
est primordial de bien étudier
les conditions du
bail, et de vérifier quelques
points. Frais illégaux,
litiges ou encore
clauses abusives peuvent
entacher la finalisation de
votre projet. Si la relation
bailleur-locataire ne rime
pas toujours avec ennuis,
il existe une multitude de
détails à prendre en considération.
Par ailleurs,
l’année 2014 et la loi Alur
marquent de nombreux
changements pour les locataires
français.
Explications. Lorsque le locataire quitte le logement, s’il n’y a pas de désaccord après l’état des lieux, le propriétaire se doit désormais de restituer le
dépôt de garantie au bout d’un mois au lieu de deuxLe locataire, en zone tendue,
peut désormais demander
un préavis d’unmois sans
avoir à justifier son départ Cette année, la loi d’accès au logement
et un urbanisme rénové
(Alur), comporte quelques avancées
notables. Selon les différentes problématiques
de l’immobilier, le gouvernement
a découpé la France en zones
géographiques auxquelles différentes réglementations
s’appliquent. Il en existe
trois : très tendue, tendue, et le reste du
territoire. Dans les zones tendues, le
nombre de logements proposés à la location
est nettement inférieur à la demande.
La région d’Aix-Marseille, ainsi
qu’une bonne partie de la Provence, en
font partie.
◗ FRAIS D’AGENCE
ET ÉTAT DES LIEUX
Dans un premier temps, les frais
d’agence, jugés trop élevés et parfois arbitraires,
ont été encadrés. Concrètement,
la loi Alur pose le principe selon lequel
les honoraires de mise en location
d'un logement sont à la charge exclusive
du bailleur (jusqu'ici, les frais de location
étaient essentiellement à la charge
du locataire), à l'exception de quatre
prestations que les agents immobiliers
doivent maintenant facturer
conjointement aux deux partis : la visite
du logement, la rédaction du bail, la
constitution du dossier et la réalisation
de l'état des lieux. Le montant des honoraires
ne doit pas excéder celui payé par
le bailleur et doit être inférieur ou égal à
un plafond établi par m² de surface habitable
du logement proposé à la location.
"Depuis le 15 septembre, en zone tendue,
les frais d’agence ne peuvent excéder
10¤ par m²de surface habitable,montant
auquel il faut ajouter 3¤ pour l’état des
lieux", explique Benjamin Pietri, agent
immobilier. Pour un appartement de
40 m² par exemple, la somme due par un
locataire provençal à son agent immobilier
ne peut donc pas dépasser 520¤.
En zone très tendue - soit Paris et ses
alentours - il devra s'acquitter de 12 ¤ par
m², contre 8¤ dans le reste du territoire.
Cependant, la loi Alur a modifié bien
d’autres paramètres, notamment dans la
relation bailleur-locataire.
◗ PRÉAVIS ET DÉPÔT DE GARANTIE
Là encore, la notion de zone tendue entre
en ligne de compte. Jusqu’à présent,
le locataire qui s’installait dans un nouveau
logement continuait bien souvent à
régler le loyer d’un bien qu’il n’occupait
plus, puisque le préavis était fixé à
trois mois minimum. "Le locataire, en zone
tendue, peut désormais demander un
préavis d'un mois sans avoir à justifier
son départ. Mais cette loi s’applique seulement
aux baux signés ou renouvelés à
compter du 17 mars 2014", détaille
l’expert. Par conséquent, si vous quittez
un logement dont le bail a été contracté
avant cette date, le préavis reste de
trois mois.
Il en va de même pour le dépôt de garantie.
"S’il n’y a pas de désaccord après
l’état des lieux, lorsque le locataire quitte
le logement, le propriétaire se doit désormais
de restituer la caution (toujours
équivalente ou inférieure à un mois de
loyer hors charges) au bout d’un mois au
lieu de deux".
En cas de retard, le bailleur devra
payer une pénalité de 10%du loyer hors
charges pour chaque période d'un mois
de retard débuté. Le délai s'apprécie à
compter du jour de la restitution des clés
par le locataire, qui peut les remettre en
mains propres au bailleur ou à son mandataire
ou par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception.

Cumuld’uneassurance
et de la caution
d’unproche
Le bailleur cherche toujours
à se protéger des loyers impayés.
Il contracte généralement
une garantie de loyer
impayé (Gli). Attention,
dans le cadre d'un bail vide,
il n'est plus possible de cumuler
cette assurance avec
la caution d’un parent ou
d’un proche, excepté pour
les locataires étudiants ou
apprentis. Pour un bail meublé,
ce cumul est toujours
possible. Par conséquent, si
le bailleur possède déjà une
assurance, vous ne pourrez
pas faire appel à un garant.
La garantie universelle
des loyers
C’est un dispositif prévu au
sein de la loi Alur, par lequel
l’État garantit à un propriétaire
un paiement minimum
des loyers en cas d'impayés
du locataire. La garantie
universelle des
loyers (Gul) est gratuite
pour le propriétaire et le
locataire. C'est l’État qui garantit
directement les
loyers impayés. La Gul est
donc une sorte de "caution
de l'État". Elle est toutefois
facultative et sa durée ainsi
que son montant sont limités.
Cette garantie devrait
se substituer à la caution à
partir de janvier 2016.
Refuser la visite
de son logement
Les locataires en fin de bail
subissent parfois la pression
de leur bailleur pour faire
visiter le logement alors
qu'ils occupent encore dans
les lieux. Or, ils ne sont pas
toujours tenus de laisser visiter
leur logement aux candidats
à leur succession. Comme
l’a rappelé récemment la
Cour de Cassation, ouvrir sa
porte n'est obligatoire que
si le bail l'a prévu. Et dans
tous les cas, vous pouvez refuser
les visites les jours fériés
et d’être dérangé plus
de deux heures par jour.

Bail : ce qu’il faut savoir avant de signer "Le propriétaire doit livrer le logement en
bon état, afin que le locataire puisse en
avoir la jouissance paisible." Bien que cela
puisse paraître évident, il est important de
vérifier si le bailleur a respecté ses obligations.
La mise en location légale d’un logement
nécessite la présence de normes minimales
de confort : installations électriques
sécurisées, point d’eau et de chauffage,
une cuisine ou un coin cuisine aménagé
de manière à recevoir un appareil de
cuisson, un évier raccordé, une installation
sanitaire intérieure au logement, etc.
Pour un logement meublé, la literie et les
plaques de cuisson sont obligatoires, mais
la loi ne précise pas les critères d'ameublement
auxquels il doit répondre.
En outre, la surface habitable de
l’appartement doit être supérieure ou égale
à 9 m², au minimum. En contrepartie, le
locataire doit bien sûr donner au bailleur
des preuves de solvabilité en fournissant
des pièces justificatives récentes, mais,
contrairement aux idées reçues, il n’est
pas contraint de fournir ses derniers relevés
bancaires. D’autre part, le bailleur n’a
pas le droit d’exiger une autorisation de
prélèvement automatique ni même
d’imposer ce mode de paiement.
Un mois commencé n’est pas
forcément dû
Le locataire est en droit de demander un
reçu pour chaque somme versée, notamment
pour prétendre aux aides pour le logement
(APL), qu’un bailleur ne peut refuser.
Par ailleurs, si cela n’est pas mentionné
dans le bail, le propriétaire n’est pas en
mesure de réviser le loyer pendant la période
du contrat. Tout mois commencé n’est
pas forcément dû, "cela ne repose sur aucune
loi". Si votre logement a été reloué
avant la fin du mois, vous êtes en droit de
ne pas payer les loyers et les charges à
compter de la date d’entrée du nouveau locataire.
En ce qui concerne les travaux de
rénovation ou d’entretien, "le bailleur, légalement,
n'a aucun délai imposé pour effectuer
les travaux, mais il a l'obligation de
réaction, dans un temps acceptable par la
jurisprudence", détaille Benjamin Pietri.
En clair, veillez à étudier le bail avec attention
pour éviter les clauses abusives et
à prendre connaissance de vos droits. En
cas de doute, n’hésitez pas à consulter le
site internet du ministère du Logement ou
à demander l’avis d’un expert.

Obtention de prêt:la
condition suspensive Acquérir un bien immobilier nécessite généralement
le recours à un prêt. À tel point que ces deux
opérations autrefois distinctes sont devenues interdépendantes
depuis la loi dite Scrivener du 13
juillet 1979. Ainsi, du prêt dépend la vente et inversement.
❚ C’est une protection à laquelle l’acquéreur-emprunteur
ne peut renoncer...
C’est l’acquéreur que cette loi a voulu protéger. Elle
s’adresse à l’emprunteur non professionnel de
l’immobilier qui désire financer au moyen d’un ou
de plusieurs crédits, l’achat d’une habitation, d’un
immeuble à usage mixte, ou d’un terrain destiné à
la construction. La promesse de vente doit mentionner
le recours éventuel à un prêt et sera alors
conclue sous la condition suspensive de
l’obtention du ou des prêts. En l’absence de précision
sur le mode de financement, il y aura présomption
de recours à unprêt.
❚ Que peut contenir la clause suspensive
d’obtention de prêt ?
L’acte doit indiquer la durée de validité de la condition
qui ne peut être inférieureàunmois. En revanche,
la loi n’impose pas de fixer les détails du financement,
c’est-à-dire le tauxmaximum du crédit envisagé,
sa durée ou le montant des échéances mensuelles.
Cependant, comme le souligne Maître Caspar,
notaire, "ces précisions sont de pratique quasi-
systématique. Elles permettent d’apprécier le sérieux
et le réalisme des démarches de l’emprunteur,
au besoin de les encadrer et de caractériser sa faute
éventuelle en cas de refus de prêt."
❚ Quelles sont les obligations de l’acquéreur- emprunteur?
L’acquéreur doit pouvoir démontrer qu’il a effectivement
sollicité, dans le délai imparti, le crédit immobilier
prévu.
❚ S’il n’y a aucune difficulté lorsque le prêt sollicité
est accordé dans les termes et les délais convenus,
que se passe-t-il en cas de refus ?
De nombreux cas peuvent être envisagés comme
le défaut de réponse du prêteur dans les délais, refus
d’une tierce personne de cautionner le prêt.
Mais pour faire jouer la condition suspensive,
l’emprunteur doit prouver qu’il n’a pas été négligent
en n’effectuant pas ou en retardant ses démarches,
en fournissant un dossier erroné ou incomplet.
Toutefois, l’acquéreur peut, sans être fautif,
refuser une offre conforme pour des motifs légitimes,
un licenciement, par exemple.

Quelle est la responsabilité du
chirurgien esthétique ?
Par la Commission droit de la santé
du barreau de Marseille Il faut d’abord bien distinguer la chirurgie esthétique, qui n’a
pas d’objet curatif en principe, de la chirurgie réparatrice
et reconstructrice dans les suites d’une maladie ou d’un
accident.
La chirurgie esthétique concerne en effet « des actes
chirurgicaux tendant à modifier l’apparence corporelle
d’une personne, à sa demande, sans visée thérapeutique
ou reconstructrice» selon l’article L 6321-1 du Code de la
santé publique. La Loi et la Jurisprudence sont relativement
sévères et estiment qu’il existe une obligation renforcée
que ce soit au titre des conditions d’exercice, de la technique
médicale ou de l’obligation d’information.
Où se faire opérer ?
Ces actes ne peuvent être pratiqués que dans des établissements
de santé dotés d’installations répondant à des
conditions techniques de fonctionnement après autorisation
de l’Autorité administrative, par une équipe médicale spécialisée
et spécifiquement diplômée.
Quelles sont les obligations particulières du chirurgien
esthétique ?
Une obligation de moyen renforcée : appréciation de la
faute médicale plus stricte
Le chirurgien esthétique est tenu d’une obligation de
moyens c’est-à-dire qu’il doit mettre en oeuvre les moyens
répondant aux règles de l’art et donner des soins consciencieux,
et diligents. Il n’est donc pas tenu responsable
automatiquement si le résultat n’est pas atteint. Mais, la
jurisprudence est très sévère avec le chirurgien esthétique
et de nombreuses condamnations interviennent pour des
manquements avant l’intervention (diagnostic …), pendant
(mauvais geste technique) ou après (défaut de suivi). En
pratique, une expertise sera demandée en Justice par
l’avocat de la victime pour apprécier s’il y a faute ou non.
Une obligation d’information renforcée
Le praticien doit délivrer au patient une information préopératoire
totale et complète sur l’intervention pratiquée. Ainsi,
l’étendue de l’information exigée du professionnel est beaucoup
plus importante que celle exigée pour les autres médecins.
D’ailleurs, la Loi prévoit que « pour toute prestation de
chirurgie esthétique, la personne concernée, et, s’il y a lieu,
son représentant légal, doivent être informés par le praticien
responsable des conditions de l’intervention, des risques et
des éventuelles conséquences et complications ».
Le patient doit être en mesure de comprendre et peser
les avantages et inconvénients de l’intervention proposée.
L’information porte aussi sur les conditions financières de
l’acte : la remise d’un devis détaillée est obligatoire. Mais,
il ne suffit pas que le chirurgien esthétique informe correctement
son patient. Il doit aussi lui laisser un délai de
réflexion pour que le consentement du patient soit libre et
éclairé d’un minimum de 15 jours entre la remise du devis
et l’intervention éventuelle. Pendant cette période, il ne
peut être exigé ou obtenu de la personne concernée une
contrepartie quelconque ni aucun engagement à l’exception
des honoraires afférents aux consultations préalables de
l’intervention.
La loi prévoit des sanctions lourdes pour le chirurgien fautif.
Non seulement il peut faire l’objet d’une poursuite devant
les juridictions civiles pour payer des dommages et intérêts
mais la Loi prévoit aussi des sanctions pénales en cas de
non-respect du devoir d’information : une amende de 30
000 Euros punit le fait de :
- De ne pas remettre le devis détaillé prévu ;
- De ne pas respecter le délai prévu au même article ;
- D’exiger ou d’obtenir pendant ce même délai une contrepartie
de quelque nature qu’elle soit.
Quels sont les recours ?
En pratique, il vaut mieux consulter un avocat spécialisé
qui aidera la victime à préparer son dossier et à choisir la
meilleure voie de règlement (amiable, judiciaire...). Le délai
de prescription pour engager une action civile est en principe
de 10 ans après la consolidation du dommage et une
expertise sera nécessaire dans la très grande majorité des
cas. Il peut être nécessaire parfois de déposer une plainte
pénale quand les conditions citées ne sont manifestement
pas remplies et qu’il existe un vrai danger. De même,
l’Ordre des médecins peut être saisi par simple lettre au
Conseil départemental.

LE CONSEIL DES NOTAIRES
Décrypter la taxe
d’habitation Les feuilles d’automne qui atterrissent dans nos boîtes
aux lettres laissent parfois un goût amer. C’est le
cas de la taxe d’habitation. Des bases de calcul obscures,
des taux d’abattements opaques et une augmentation
constante sans beaucoup d’explications. Un avis
indigeste qui mérite quelques éclaircissements. Cette
taxe est établie au 1er janvier de l’année en cours et
concerne toute personne physique ou morale disposant
d’un local meublé. Elle peut être propriétaire, locataire,
usufruitière ou même occupante à titre gratuit.
L’Administration n’exige pas une occupation effective,
seule importe la possibilité d’utiliser le local
meublé de façon privative.
Comment est établie la taxe d’habitation?
Comme la taxe foncière, elle est basée sur la valeur
locative cadastrale (VLC) des locaux et de leurs dépendances.
Pour chaque commune, la VLC représente
le loyer théorique annuel d’un local loué aux conditions
normales du marché… de 1970. "Bien évidemment,
précise Maître Rémi Vibrac, deux coefficients
forfaitaires permettent d’actualiser cette valeur. Le
premier, fixé au niveau départemental, correspond à
un ajustement pour les années 1970à 1978.Uncoefficient
de revalorisation est ensuite appliqué tenant
compte de l’évolution des loyers constatée entre 1978
et l’année d’imposition".
Concernant la résidence principale, la VLC est diminuée
d’abattements calculés sur la valeur locative
moyenne (VLM). La VLM s’obtient en divisant le total
des VLC par le nombre de locaux de la commune,
on multiplie le résultat par le coefficient de revalorisation.
Deux catégories d’abattements peuvent réduire
la VLC. Un abattement obligatoire pour charge de famille
de l’ordre de 10% pour chacune des deux premières
personnes à charge, puis 15% pour les suivantes,
ces taux pouvant être majorés d’un à dix points
sur délibération des collectivités. Les trois autres
abattements sont facultatifs. Le premier d’entre eux
est général, le 2e de 1 à 15% est en faveur des personnes
à revenus modestes et le 3e de 10% pour les personnes
handicapées ou invalides. La VLC, déduction
faite des abattements, permet d’obtenir la base nette
d’imposition à laquelle seront appliqués les taux votés
par les organes délibérants des collectivités.
L’État perçoit des frais de gestion auxquels s’ajoute
un prélèvement pour base d’imposition élevée (supérieure
à 4573¤) et de 1,5% sur résidence secondaire.
Que se passe-t-il en cas de vente du bien ?
"En pratique, si la vente intervient en cours
d’année, la répartition au prorata temporis de la taxe
d’habitation n’est jamais réalisée", constate Maître
Vitrac. Issue d’une réglementation fiscale complexe,
la taxe d’habitation peut sembler arbitraire. Avant
toute réclamation, n’hésitez pas à prendre conseil
auprès d’un notaire. Conseil régional des notaires

UAE :
LA RESPONSABILITE
MEDICALELa délégation supra nationale Méditerranée de
l’Union des Avocats Européens, présidée par Gérard
ABITBOL, Doyen des Présidents d’honneur de
l’UAE, organise, le 17 octobre prochain, une conférence
internationale sur le thème : « Evolution de la
responsabilité médicale et des produits pharmaceutiques
et médicaux défectueux en Europe. »
Cette conférence est le fruit d’une année de travail
du Président ABITBOL et des membres du bureau :
Jacques BONNAUD, Vincent POINSO, Laurence
FILIO, Marie-Dominique POINSO, Brice COMBE,
Cécile PROCIDA, Eric GENEVOIS, Hervé TASSY,
Catherine BRUN SCHIAPPA, Olivier RAYNAUD,
Eloïse VALLADIER, Stéphanie BINON-DAVIN,
Emmanuelle GALLOUET
Elle se tiendra à la Maison de l’Avocat sous la présidence
de Monsieur le Bâtonnier Eric CAMPANA.
Après les allocutions de bienvenue, 5 tables rondes
se succèderont :
- Les fondements de la responsabilité médicale,
- L’indemnisation des victimes de la responsabilité
médicale,
- Le point de vue des professionnels de la santé,
- Produits pharmaceutiques et médicaux contrefaits
ou défectueux,
- Les pratiques comparées en Europe.
Prothèses PIP, pilules de 3ème et 4ème générations,
Mediator, produits contrefaits et/ou défectueux,
concurrence et vente par Internet, contrefaçon et
cyber-pharmacie et bien d’autres sujets d’actualité
seront confrontés aux principes de la santé et du
droit.
Les intervenants, professionnels de la santé et du
droit, sont tous des spécialistes de ces questions,
tant sur le plan français qu’européen : hauts magistrats,
professeurs de droit et de médecine, biologistes,
gestionnaires d’hôpitaux, experts, chirurgiens,
pharmaciens, avocats et juristes.
Une journée bien remplie qui fera le point sur la
responsabilité médicale qui, selon le mot de Gérard
ABITBOL, aujourd’hui s’efface devant la solidarité.
Renseignements et inscriptions :
Gérard ABITBOL, Avocat au Barreau de Marseille
Tél : 04 91 33 40 50 – 06 11 55 95 59

Secteursauvegardé
Les secteurs sauvegardés
sont des secteurs présentant
un caractère historique,
esthétique ou de nature
à justifier la conservation,
la restauration et la
mise en valeur de tout ou
partie d’un ensemble
d’immeubles. Ils concernent
en particulier les centres
historiques des villes.
Zonedeprotection
du patrimoine
Elle concerne tous les types
de lieux (construits ou naturels,
grands ou petits, communaux
ou intercommunaux),
pourvu qu’ils soient
dotés d’une identité patrimoniale.
Elle peut être
mise enoeuvre aussi bien
dans les centres anciens
que dans des quartiers de
la reconstruction ou des
espaces ruraux.
Loi Pinel
Sous le dispositif Duflot,
l’acquéreur devait spécifier
la période de location souhaitée
avant de signer, et
ne pouvait pas revenir sur
sa décision. Dans la nouvelle
formule, il peut basculer
sur trois ans supplémentaires
au terme de la première
échéance. Par exemple, s’il
acte la location pour six
ans et que le procédé de
défiscalisation lui convient,
il lui est désormais permis
d’allonger à neuf ans, ou
douze ans.
Le prêt
àtauxzéro change
A compter du 1er octobre,
le prêt à taux zéro (coup de
pouce réservé aux primo-
accédants qui achètent
un logement neuf) fait
peau neuve : les conditions
d’attribution et les montants
alloués changent.
Une personne seule,
en zone A, peut emprunter
jusqu’à 36 000 ¤. Unménage,
toujours dans cette zone,
peut se voir allouer une
somme de 50 400 ¤.

Comment défiscaliser en2014
La loi Pinel et le passagedeMarseilleen zoneAoffrent des avantages fiscaux auxinvestisseursGrâce au dispositif Malraux, qui s’applique sur les bâtiments anciens, les travaux ouvrent le droit à une réduction d’impôts, équivalente à
30%en secteur sauvegardé et à 22%en zone de protection
Investisseurs, si vous
avez suffisamment de
patience pour mettre
votre bien en location
avant de vous y installer,
sachez qu’il existe
aujourd'hui en France
un arsenal d'avantages
fiscaux destinés aux
futurs acquéreurs. Neuf,
ancien, meublé en résidences
de services, les
dispositifs applicables
varient en fonction du
type de bien choisi. Par
conséquent, les mécanismes
de défiscalisation
peuvent s’avérer complexes,
notamment en 2014,
où de nombreux changements
sont à noter dans
le secteur. Loi Pinel, dispositif
Malraux, décryptage
des différentes mesures
en vigueur.

L’achat de logements meublés
en résidence de service peut
donner accès à une réduction
d’impôts de 11%.


Depuis longtemps déjà, les gouvernements
successifs multiplient les décisions
pour favoriser l'investissement locatif,
dans l’ancien comme dans le neuf,
avec une l o gique i dent i que :
l’acquéreur s’engage à louer son bien
pendant une certaine période et bénéficie
en échange de diverses solutions
pour l’amortir.
◗ L’INVESTISSEMENT LOCATIF NEUF
Le dispositif de défiscalisation Pinel,
qui remplace et assouplit la loi Duflot, a
pour objectif de "dynamiser les investissements
dans les villes où la demande de
logements est forte", indique Sandrine
Marcel, négociatrice chez Eiffage Immobilier."
C’est le cas de Marseille par exemple,
qui vient de rejoindre la zoneA, comme
l’Île-de-France et la Côte d’Azur". La
défiscalisation Pinel prévoit une réduction
d’impôts ajustée en fonction de la durée
de location, sur trois périodes:12 %
du montant de l’investissement sur 6
ans, 18% sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
Mais dans le cadre de la loi Pinel le montant
de l’investissement ne peut pas dépasser
300 000 ¤, et le montant du loyer
doit respecter les plafonds fixés par la loi.
◗ ACHETER DANS UNE RÉSIDENCE
DE SERVICE
L’achat de logements meublés en résidence
de service (pour personnes handicapées
ou âgées, étudiants, ou dans des
résidences de tourisme classées) peut
donner accès à une réduction d’impôt
de 11 %du prix hors taxes du logement.
L’investisseur s’engageàmettre en location
le logement meublé durant une période
de 9 ans, par l’intermédiaire de
l’exploitant de la résidence de services,
et à conserver son bien sur cette période.
Par ailleurs, le logement doit être
mis en location dans un délai d’un mois
après l’achèvement ou l’acquisition.
◗ RÉNOVER DANS L’ANCIEN
Pour ceux qui souhaitent investir dans
des immeubles anciens, le dispositif Malraux
est idéal, à condition d’acheter
dans un secteur dit "sauvegardé" ou une
zone "de protection du patrimoine".
Avec cette mesure, l’achat des murs ne
donne aucun avantage particulier, seuls
les travaux ouvrent le droit à une réduction
d’impôts, équivalente à 30 %en secteur
sauvegardé et à 22%en zone de protection.
Pour bénéficier de ce dispositif,
vous devez impérativement louer le bien
pendant neuf ans, mais aucun encadrement
de loyer n’est imposé.
◗ LES IMMEUBLES
"MONUMENTS HISTORIQUES"
Si vous en avez les moyens, vous pouvez
vous pencher sur les immeubles dits
"monuments historiques". Encore une
fois, l’achat des murs ne donne aucun
avantage, mais si vous louez après restauration,
la totalité du montant des travaux
s’impute. Les conditions de location
sont, de surcroît, très souples : pas de durée
imposée ni de plafonds de loyers,
avec la liberté de louer nu ou meublé

Le Ministère
du Logement
http://www.territoires.
gouv.fr
La loi Pinel
www.loi-pinel-info.org
Le dispositif Malraux
http://www.loi-malraux-immobilier.
fr
Dispositif Monuments
Historiques
http://vosdroits.service-public.
fr/particuliers

La taxe foncière
décryptée Propriétaires, usufruitiers
ou titulaires d’un bail
commercial, vous allez
être amenésà vous acquitter
de la taxe foncière.
La taxe foncière porte
sur deux composantes, les
propriétés bâties et non bâties. Est propriété bâtie toute
installation destinée à abriter des personnes et des
biens, des ouvrages de maçonnerie, d’art ou de communication.
Exemple: les voies d’un lotissement car celles-
ci en sont un accessoire indispensable des constructions
individuelles, ou un terrain servant de dépôts de
marchandises ou de parking. Il importe peu que ces bâtiments
aient nécessité un permis de construire.
Ces propriétés peuvent être exonérées partiellement
ou totalement, de manière permanente ou temporaire.
En règle générale, les exonérations temporaires
sont liées à des considérations économiques
(constructions neuves, jeunes entreprises) ou sociales
(personnes âgées ou handicapées). Les propriétés
publiques et les bâtiments agricoles bénéficient sous
certaines conditions des exonérations permanentes.
En outre, souligne Maître Vibrac, notaire : "En cas de
vacance de locaux normalement destinés à la location
ou d’inexploitation d’un immeuble à usage commercial
ou industriel, un dégrèvement sera accordé à
la triple condition que cette situation soit involontaire,
qu’elle ait une durée minimale de trois mois, et
qu’elle affecte la totalité ou la partie du bien susceptible
de location ou d’exploitation" .
Les propriétés sont taxées à partir de leur revenu
net cadastral, qui correspond à lamoitié de la valeur
locative cadastrale (VLC). Il s’agit d’une estimation
de leur loyer annuel si elles étaient louées aux conditions
normales du marché, à la date 1er janvier 1970
(...) pour les propriétés bâties ou au 1er janvier 1960
pour les propriétés non bâties. Les valeurs obtenues
sont ensuite réactualisées puis revalorisées pour tenir
compte de l’évolution du marché. Cependant,
"les principales sources d’erreurs portent sur les méthodes
d’évaluations des locaux. Souvent complexes,
elles varient radicalement selon l’usage et la nature
du bien", remarque Maître Vibrac.
La VLC est révisée annuellement afin de prendre
en compte les changements (même minimes) susceptibles
d’affecter la valeur du bien. Ce dernier peut
tomber en décrépitude voire disparaître, ou au
contraire être remis en état, changer de consistance,
d’affectation ou d’environnement. Certaines de ces
modifications sont soumises à déclaration, d’autres
sont constatées d’office par l’administration. "A
compter de 2014, le seuil de constatation au-dessus de
10% de la VLC disparaît. Tous les changements seront
pris en compte", souligne Maître Vibrac. Un notaire
vous aidera à faire les vérifications et les démarches
nécessaires. Vous pourrez ainsi économiser des sommes
parfois non négligeables.

L’expertise
immobilière notarialeParticuliers ou dirigeants,
vous êtes amenés
à estimer périodiquement
la valeur de vos biens immobiliers
pour des raisons
fiscales (calcul d’ISF)
ou patrimoniales (transactions).Du 25 octobre au 1er novembre, "La Provence" organise
"Les huit jours de l’immobilier" au centre commercial
Grand LittoralàMarseille. Plus de vingt promoteurs
viendront présenter leurs programmes dans plus de sept
arrondissements et conseiller les visiteurs gratuitement.
Dans un contexte
de crise et sur un marché approximatif où les prix
sont volatiles, déterminer objectivement la valeur
d’unbien n’est pas chose facile. Pourquoi ne pas faire
appel à un notaire? Professionnel de l’immobilier,
l’évaluation est au coeur de son métier que ce soit
dans le cadre de successions, donations, d’apports à
une société et dans de nombreux autres domaines du
droit. "Il nous arrive, pour un divorce notamment, de
devoir estimer lavaleur d’unbienimmobilier en fonction
de son état et de son environnement à l’époque
du mariage. Il faut parfois remonter dix ans en arrière",
explique Maître Benoît Codacconi. Pour procéder
à son analyse, le notaire dispose de différentes
méthodes et d’outils qui lui permettront d’apprécier
la valeur vénale du bien. Il s’agit d’estimer le prix qui
pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande
dans des conditions normales du marché et
compte tenu de l’état dans lequel se trouve le bien.
"L’expertise immobilière ne s’intéresse pas à la pathologie
du bâti", préciseMe Codaccioni. L’évaluation repose
avant tout sur une étude précise du marché.
Pour ce faire, les notaires disposent d’un outil qui
leur est propre une base de références immobilières :
Perval/Bien et Min. Sont obligatoirement recensés
l’ensemble des actes reçus par les notaires de France.
Les informations ainsi recueillies comprennent la 1re
partiedudocument hypothécaire normalisé, prix, caractéristiques,
la situation des biens, le profil des
acheteurs et des vendeurs. Les données sont analysées
pour permettre d’établir un baromètre du marché
immobilier. Cependant, les termes de comparaisons
et les méthodes d’évaluation varient en fonction
des biens à expertiser, de l’influence de facteurs physiques,
économiques ou juridiques. La méthode dite
"par comparaisondirecte" est la plus utilisée.
L’expertisedonne lieuàun rapport qui doit impérativement
présenter la mission, la situation économique
et juridique du bien, sa description, les surfaces,
son évaluation et les méthodes utilisées suivent les
sources et les pièces justificatives en annexe. "Toutes
les informations figurant dans le rapport doivent être
incontestables. Il est nécessaire que les références
soient précises pour être opposables à tous", souligne
Maître Codaccioni.
Le notariat, adhérant à la charte de l’expertise immobilière,
a obtenu la certification européenne
Rev-TeGoVa pour l’harmonisation des méthodes
d’évaluations. Il a aussi développé son propre label,
Notexpert, qui garantit aux clients un respect des règles
méthodologiques, éthiques et déontologiques.

Modification
des rapports
locatifs
La loi Alur modifie, de manière substantielle,
les dispositions relatives aux rapports
locatifs dans le secteur privé, au
logement social, à la prévention des expulsions,
à la copropriété, à l’habitat indigne
et non-décent, à l’hébergement,
au DALO, à l’habitat participatif, et enfin
à l’urbanisme. Si une partie de la loi
est d’application immédiate, d’autres
mesures s’appliqueront à une date fixe,
à l’issue d’un délai ou après l’entrée en
vigueur de textes d’application (décrets
ou arrêtés).

Allocation
d'aide au retour
à l'emploi
Le salarié privé d'emploi qui justifie
d'une durée minimale d'affiliation au
régime d'assurance chômage et qui recherche,
activement, un emploi peut
prétendre à l'allocation d'aide au retour
à l'emploi (A.R.E.). Pour cela, il
doit, justifier d’une période d’affiliation
de 122 jours ou 610 heures dans une période
de 28 ou 36 mois selon son âge,
être inscrit comme demandeur
d’emploi ou accomplir une action de
formation et être à la recherche d’un
emploi de façon permanente

RecenSe LL’einSvOeBnJteaTSirde eFiSTOcUaTLe Une Vie
La réalisation d’un inventaire fiscal permet souvent de réduire les frais de succession. Maître Christian ribière et Maître
Marielle-Tuloup, commissaires-priseurs judiciaires, effectuent régulièrement cet acte authentique
c’est un petit pavillon comme
il en existe tant d’autres. nul
oeuvre d’art, nul meuble de valeur,
pourtant, Maître Marielle
tuloup-Pascal a pour mission de
recenser tous les objets présents
- ceux que l’on trouve, finalement,
dans toute demeure - afin
de réaliser l’inventaire fiscal. Lors
d’une succession, les meubles,
tableaux et objets garnissant
l’appartement ou la maison du
défunt doivent être déclarés, au
même titre que les biens immobiliers
et les valeurs mobilières
constituant le patrimoine du défunt.
La loi prévoit soit un «forfait
mobilier», correspondant à 5 %
de l’actif brut de la succession,
soit un inventaire fiscal. «chaque
situation doit être appréciée au
cas par cas, en comparant le
mobilier et l’immobilier que possédait
le défunt. dans la majorité
des cas, l’inventaire fiscal est
plus favorable aux héritiers. c’est
d’autant plus vrai aujourd’hui,
car la valeur de l’immobilier s’est
accrue alors que, dans le même
temps, les meubles sont devenus
moins onéreux » explique Maître
Marielle tuloup-Pascal.
Livres, vêtements, mais aussi
armoire, télévision, bibelots ou
aspirateurs… rien n’est oublié.
« La liste que je dresse doit présenter
l’intégralité des objets que
possédait le défunt, afin d’être
valablement opposable à l’administration
fiscale. en revanche
j’essaye d’être extrêmement discrète,
de ne pas indisposer les
personnes qui sont présentes et
déjà dans la peine. alors l’inventaire
est rapide. Je globalise la
vaisselle, les bibelots, il n’est pas
question de compter les petites
cuillères !.... L’expérience m’a
permis d’aborder ces inventaires
en me limitant à un coup d’oeil,
relativement, rapide sur les intérieurs,
et surtout de le concevoir
comme un soutien et une rencontre
humaine » raconte Maître
Marielle tuloup-Pascal.
Un acte de service public
L’intervention du commissaire-
priseur est sollicitée par le
notaire, qui assiste, également,
à l’inventaire. «L’inventaire fiscal
constitue un acte de service public
», souligne Maître Marielle
tuloup-Pascal. «Trop souvent,
les héritiers appréhendent notre
venue. ils pensent que nous allons
fouiller partout, porter un
jugement. Beaucoup imaginent le commissaire-priseur comme un
vieux monsieur en costume noir... ils sont donc, parfois, surpris d’avoir
affaire à une femme ! avant de commencer l’inventaire, je veille à les
rassurer et à répondre à leurs questions. »
Maître Marielle tuloup-Pascal et son associé, Maître christian ribière
réalisent, chaque mois, près d’une vingtaine d’inventaires fiscaux.
«J’aime mon métier car il me permet de pénétrer dans un univers
différent à chaque fois. en examinant les objets, je devine les goûts,
l’éducation, le caractère ou les passions du défunt. Les objets nous
racontent l’histoire de toute une vie», affirme, avec enthousiasme,
Maître Marielle tuloup-Pascal.
Une surprise à 1,2 million pour un tableau chinois
toujours dans une optique de service public, les commissaires-priseurs
proposent, aussi, une prestation pour débarrasser l’appartement
ou la maison, de la cave au plafond. «Vider la demeure
d’un proche est souvent difficile et démoralisant. en faisant appel à un
commissaire-priseur, les héritiers ne s’occupent de rien. nous mettons
en vente aux enchères tous les objets qui peuvent l’être. Une fois déduit
le coût du transporteur, notre commission et les taxes, l’argent de
la vente revient aux proches. avec parfois de belles surprises à la clef.
ainsi, un tableau du peintre chinois chu Teh-chun, acheté dans les
années 1960, a été adjugé 1,2 million d’euros. Les héritiers n’avaient,
pourtant, aucune idée de sa valeur».
Le recours à un commissaire-priseur judiciaire permet, également,
d’assurer l’équité entre les héritiers, par une estimation objective de
la valeur des objets.

Capsur les résidences services
Défiscalisationet loyers fixes sont desavantages notables,mais veillezàfaire lesbons choixRésidences de tourisme,
résidences étudiantes, résidences
seniors ou encore
résidences médicalisées
sont des résidences
dites "de services". Souvent
méconnues, elles
constituent un atout solide
pour diversifier son patrimoine,
bénéficier
d’avantages fiscaux et disposer
de revenus fixes
sans se soucier, en prime,
de la gestion locative.
Attention cependant,
mieux vaut procéder à
quelques vérifications
avant de se lancer: emplacement,
fréquentation ou
encore qualité du gestionnaire
sont des paramètres
essentiels à prendre
en compte pour éviter les
mauvaises surprises.
Explications.Mieux vaut privilégier un lieu dynamique pour les résidences étudiantes, et éviter les zones trop reculées pour les immeubles classés
tourisme "Le dispositif Censi-Bouvard
offre une réduction d’impôt
de 11%mais ne permet pas
l’amortissement du bien."

1) Les obligations
Dans les résidences classées
"tourisme" par la préfecture,
tout document de
commercialisation doit
mentionner notamment
(par l’arrêté du 23 décembre
2009) : le nom et les
coordonnées de
l’exploitant, son capital social,
le nombre de résidences
qu’il gère ainsi que les
conditions à respecter pour
bénéficier des avantages
fiscaux et financiers liés à
cet investissement.
Une fois par an,
l’exploitant doit communiquer
le bilan de l’année
écoulée, les taux de remplissage
obtenus, le montant
des principaux postes
de dépenses, etc.
Dans les autres types de
résidences, ces informations
ne sont pas imposées.
2) Les congés
Dans les résidences classées
"tourisme", vous pouvez
penser à vos propres
congés, puisque la loi vous
permet d’occuper
vous-même votre logement
jusqu’à 56 jours par an.
Vous devrez toutefois, à ce
titre, acquitter à
l’exploitant au moins 75%
du prix qu’aurait payé un
occupant ordinaire, sans
pouvoir minorer de ce fait
le revenu que vous déclarerez.
3) La TVA
Vous serez redevable de la
TVA sur les loyers versés
par l’exploitant. Son taux
est de 7%, sauf pour les
chambres médicalisées des
résidences pour personnes
âgées, dont le taux est de
5,5 %. Pour 100¤ de loyer
TTC, par exemple, vous verserez
6,54¤ de TVA et vous
conserverez le reste :
93,46¤. Si vous revendez le
logement moins de 20 ans
après l’avoir acquis, il faudra
que vous le cédiez avec
son bail commercial pour
ne pas avoir à rembourser
au fisc une partie de la TVA
d’acquisition. Exemple :
après récupération de
19600¤ de TVA sur un
bien de 100000¤ HT,
l’investisseur devra en
rembourser 9/20e en cas
d’arrêt de l’activité à la
11e année soit : 8 820¤.

Les précautionsà prendre pour éviter les pièges
COMBIENÇA COÛTE?Résidence étudiante : pour un appartement une
pièce au coeur d’Aix-en-Provence, éligible au dispositif
LMNP-Censi-Bouvard, il faudra compter environ
100000¤.
Résidence senior : pour un appartement deux pièces
à Avignon, éligible également au dispositif LMNP-
Censi-Bouvard, il faudra compter cette fois plus
de 170000¤."L’acquéreur peut
bénéficier de la loi
Censi-Bouvard 2014,
à condition de n’avoir
qu’un seul locataire
pendant les neuf ans
requis : l’exploitant
de la résidence."
GUILLAUME BOURGUEIL,
CONSEILLER PATRIMONIAL

"Le dispositif Censi-Bouvard
offre une réduction d’impôt
de 11%mais ne permet pas
l’amortissement du bien."Il existe principalement trois catégories de résidences
services qui visent une clientèle différente: les personnes
âgées, les étudiants et les touristes. Par conséquent,
il est nécessaire de choisir un emplacement
convenable en fonction de l’activité proposée. "Est-ce
quemarésidence, placée à cet endroit,adu sens ?" est la
première question à se poser, précise Guillaume Bourgueil,
"il faut privilégier un lieu dynamiquepour les résidences
étudiantes et éviter les zones trop reculées pour
les immeubles classés tourisme".
Pour les résidences de loisirs, la moyenne montagne,
dont le potentiel touristique est limité, est à éviter.
Cependant, les localisations attirant une clientèle
étrangère (hautemontagne, littoral atlantique ouméditerranéen)
sont à privilégier. Ensuite, l’essentiel est de
choisir correctement l’exploitant à qui l’on confie la
gestion du bien : "Dans les années 2007, nous avons
connu des excès. Aujourd’hui, nous, professionnels, étudions
plusieurs critères. Est-ce que le gestionnaire a la
charge de plusieurs résidences ? Est-ce qu’il a bonne réputation
? Le loyer proposé correspond-il au secteur et à
l’emplacement choisi?". Autre point important, laqualité
du constructeur. "Il est préférable de se tourner vers
un constructeur connu, même si cela paraît évident,
afin d’avoir unpeu de recul", note le gestionnaire patrimonial.
Méfiez-vous également des promesses de rendement
trop élevé, souvent impossibles à tenir sur le
long terme, sachant que le rendement brut (avant charges
et impôts) d’un investissement en résidences services
tourne généralement autour de 4 à5%par an.
Pour cela, informez-vous tant sur les tarifs prévus
par l’exploitant de votre résidence que sur ceux pratiqués
localement dans des résidences de même type.
En revanche, les perspectives de revente d’un logement
acheté en résidences services, elles, restent incertaines.
Le dispositif est encore récent et reste un investissement
à risque sur lequel il n’y a pas plus d’une décennie
de recul.
Conclusion, passer par un avocat, un gestionnaire
patrimonial ou un conseiller financier reste la meilleure
solution pour éviter les mauvaises surprises.

La vente ou la location
d’un bien bâti impose au
propriétaire de fournir, à
sa charge, de nombreux
diagnostics techniques. Ils
doivent être réunis dans
un document unique, le
Dossier de diagnostic technique, indissociable de tout
avant-contrat, acte de vente, bail ou cahier des charges
en cas de vente publique. À ce jour, neuf diagnostics
sont indispensables aux ventes. En réalité, leur nombre
varie en fonction de l’année de construction, la nature
et la situation du bien. L’état termites est obligatoire
dans les zones infestées. La Loi Alur du 24 mars 2014
requiert une simple information sur la présence de mérules,
un véritable diagnostic s’avérant trop complexe
et coûteux. La présence d’amiante est examinée si
l’immeuble a été construit avant le 1er juillet 1997. De
même, la recherche de peintures au plomb concerne
les logements de plus de 65 ans. Seules les installations
de gaz et d’électricité, réalisées depuis plus de quinze
ans, sont soumises à expertise.
En pratique, le certificat de contrôle des installations
d’assainissement non collectif ne touche que les
propriétaires de maisons individuelles équipées d’une
fosse septique. L’état des risques naturels, technologique
ou miniers (ERNTM) suppose que l’immeuble soit
situé dans une zone couverte par ces risques. Il faut
également préciser que les états plombs, gaz et électricité
ne concernent que les immeubles ou parties
d’immeubles à usage d’habitation exclusivement. De
plus, si la vente porte sur un lot de copropriété, le diagnostic
plomb vise uniquement la partie privative de
l’immeuble affectée au logement alors que les diagnostics
des installations de gaz ou d’électricité et la présence
de termites ne s’appliquent qu’à la partie privative
du lot. Le diagnostic de performance énergétique
(DPE), qui n’a qu’une valeur informative, est exigible
dès l’annonce immobilière. Le DPE et l’ERNTM doivent
être annexés à tout contrat de bail commercial ou
non, le constat de risque d’exposition au plomb est
obligatoire si le bail concerne un local d’habitation.
Que se passe-t-il si l’un des diagnostics manque au
contrat ? La sanction peut être lourde, elle dépend du
document manquant et de l’intention du vendeur
(bailleur). Si les états termites, amiante, plomb ainsi
que les contrôles des installations de gaz et
d’électricité font défaut, le vendeur ne pourra
s’exonérer de la garantie de vices cachés. Lorsque
l’ERNTM est absent, l’acquéreur peut obtenir du juge
une diminution du prix voire l’annulation de la vente
ou du bail. Cette situation est rarissime dans le cadre
d’une vente, le notaire s’assurant de la présence et de
la validité de tous les documents nécessaires à l’acte.
Vendeurs ou bailleurs, soyez prudents, effectuez les
diagnostics le plus tôt possible et n’hésitez pas à demander
conseil à un notaire sur vos obligations exactes.
Diversifier son patrimoine immobilier sans souci
de gestion et avec des avantages fiscaux à la clé,
c’est le principe d’un investissement dans les
résidences services. Malgré ces nombreux atouts,
quelques pièges sont à éviter. Mode d’emploi.
uninvestissement un investissement rrenttablle
Résidences services
Les diagnostics
immobiliers

Assurance du prêt:
jouer la concurrenceLorsqu’un futur acquéreur
souscrit un crédit immobilier
auprès d’une banque
ou d’un établissement
de crédit, il est fortement
incitéà consentir une assurance
de prêt. Limitée à la
durée du crédit, elle garantit le remboursement partiel
ou total du capital restant dû en cas de décès,
d’incapacité, d’invalidité et parfois de perte d’emploi.
Les banques proposent un contrat groupe qu’elles
souscrivent au profit de l’emprunteur auprès
d’assureurs partenaires ou de filiales. En d’autres termes,
le marché de l’assurance emprunteur repose sur
la pratique de ventes liées.
Ralentissant le processus d’amortissement et augmentant
le coût total du crédit, l’impact de l’assurance
emprunteur est loin d’être négligeable. Afin
d’encourager l’émergence de pratiques concurrentielles
dans un marché concentré et sclérosé, le dispositif
Lagarde instauré le 1er septembre 2010 permet à
l’emprunteur de souscrire une couverture auprès de
l’assureur de son choix sans pénalisation du taux de
crédit. Ce dispositif présentait un défaut majeur. Le
temps imparti aux emprunteurs pour présenter une offre
concurrente s’avérait court puisque tout devait être
accompli au moment de la signature du prêt. Selon la
loi Hamon du 18 mars 2014, l’emprunteur dispose désormais
d’un délai d’un an pour résilier le contrat initial
et lui en substituer un nouveau présentant un niveau
de garantie équivalent. Ce droit est applicable
aux contrats d’assurance souscrits et aux offres de prêt
émises à compter du 26 juillet 2014, à condition que
cette faculté ait été prévue contractuellement. Dans le
cas contraire, le droit de substituer n’est pas possible
dans le cadre d’un crédit immobilier et l’emprunteur
qui le demande risque de devoir rembourser immédiatement
le capital emprunté. Soyez donc extrêmement
vigilant sur la rédaction de l’offre de prêt.
Pour permettre une meilleure comparaison,
l’organisme de prêt doit remettre à son client une fiche
d’information standardisée reprenant les caractéristiques
essentielles de l’offre. De son côté, l’emprunteur
s’engage à communiquer toutes les informations utiles
à l’appréciation du ou des risques àprendre en charge.
La recherche d’une assurance de substitution peut
s’avérer difficile. Il est nécessaire de détailler les offres
et prendre celle qui correspond le mieux à vos besoins.
N’hésitez pas à demander conseil à votre notaire.
Une fois l’offre choisie et au plus tard 15 jours avant
l’expiration du délai d’un an, l’assuré devra adresser à
son assureur, par lettre recommandée, une demande
de résiliation de son assurance. Puis l’assuré présentera
le nouveau contrat au prêteur qui disposera de
dix jours ouvrés pour l’accepter ou le refuser. Si le prêteur
accepte, il devra modifier le contrat de crédit initial
en conséquences sans changer le taux du crédit ni
exiger le paiement de frais supplémentaires