LA PAGE JURIDIQUE DE MAITRE ALFREDO DE BOURGOGNE

Partage des frais
La loi Alur a posé le principe selon
lequel les honoraires liés à la mise
en location d’un bien sont à la charge
du bailleur. Toutefois, certaines
prestations sont partagées entre le
bailleur et le locataire : frais de visite,
de constitution du dossier, de rédaction
du bail et d’établissement
de l’état des lieux d’entrée. Pour ces
prestations, le montant imputé au
locataire ne peut excéder celui qui
est payé par le bailleur et doit être inférieur
ou égal à un plafond établi
par m2, fixé, chaque année, par décret.

Legarage, unbienimmobilier
Aumêmetitre qu’unappartement, il peut s’avérer rentable et ne nécessite pasd’entretienEn ville, les places de stationnement
sont souvent
difficiles à trouver et rarement
gratuites. Garage,
box, stationnement... Investir
dans une place de
parking reste un placement
attractif, même s’il
est un peumoins rentable
aujourd’hui qu’il y a dix
ans. À louer ou pour son
propre usage, cette stratégie
peut s’avérer payante,
à plusieurs titres, à condition
de bien réfléchir. Ne
pas louer n’importe où à
n’importe quel prix, étudier
le secteur avant
d’acheter et se référer à
des professionnels sont
les étapes primordiales
avant d’acheter une place
de parking. Voici quelques
conseils

ÀMarseille, un box fermé au premier sous-sol, près de l’accès à l’immeuble, peut coûter jusqu’à 30 000 ¤. Lemême box au troisième
sous-sol, moins facile d’accès, peut aisément descendre à 15 000 ¤.

"À l’heure actuelle, on ne peut
plus louer n’importe quel
parking à n’importe quel prix,
il faut étudier le secteur." Aujourd’hui, acheter un garage revient
à acheter un bien immobilier.
"Lorsque l’on achète dans le
neuf, il y a souvent ungarage vendu dans
le pack de l’appartement, précise Benjamin
Pietri, agent immobilier chez BHI à
Marseille, ce qui n’était pas le cas avant
les années 80. Dans l’ancien, il est nettement
plus rare de posséder un garage
dans l’immeuble, il faudra donc acheter
ou louer plus loin."
◗ POUR SON PROPRE USAGE
"Avoir un garage va coûter l’impôt foncier,
ainsi que le montant des charges.
Cet impôt est soumis au même barème
que les appartements, il dépend du lieu
et de la qualité du lot", précise l’expert.
Dans la répartitiondes chargesde copropriété,
il y a donc toujours des charges
inhérentes au garage : ascenseur, portail,
électricité, etc. Cependant, le prix
de l’acquisition peut varier du simple au
double en fonction de l’emplacement et
du dispositif choisis, dans la même zone
géographique : "Un box fermé au premier
sous-so l , près de l ’ accès à
l’immeuble, peut coûter jusqu’à
30000eurosàMarseille. Excentré, au troisième
sous-sol, on peut facilement descendre
à 15 000". Attention cependant, à
la revente, il est peu probable de faire
une plus-value.
◗ À USAGE LOCATIF
Tout d’abord, le contrat de bail d’une
place de parking est libre entre les parties.
De quoi permettre davantage de
souplesse et uneduréedebail plus courte
: "C’est rédigé entre toutes les parties,
un peu sur la même idée qu’un bail commercial.
Ce n’est pas régi sur une loi particulière".
En effet, le propriétaire peut
par exemple définir lui-même la durée
du contrat, ainsi que le dépôt de préavis.
Aussi, si ce bien offre une gestion souple
pour une rentabilité que l’on peut espérer
élevée, encore faut-il sélectionner
avec soin son emplacement. "Dans des
programmes neufs un peu excentrés,
beaucoup de gens ont investi, et ce n’était
pas forcément un bon placement." Il faut
absolument cibler les quartiers en pénuries
de places et à fortes demandes. Par
conséquent, le centre et l’hypercentre
de Marseille, par exemple, sont des secteurs
à privilégier, mais pas forcément
les quartiers comme Bonneveine. Par
ailleurs, attention à ne pas surestimer et
surévaluer le bien. "À l’heure actuelle, on
ne peut plus louer n’importe quel parking
à n’importe quel prix, il faut se renseigner
auprès d’un professionnel pour le
savoir", explique Benjamin Pietri. Effectivement,
si les ménages ne peuvent pas
rogner sur le budget logement, ils
n’utilisent pas "systématiquement la solution
parking, il faut donc s’adapter".
En moyenne, les emplacements peuvent
se louer 80 euros parmois pour une
simple place, et les loyers peuvent grimper
jusqu’à 200¤ pour unbox double fermé
bien placé. Comme tout investissement
immobilier, il convient d’étudier
la demande locative dans le secteur
convoité. Dans le cadre d’un placement
dans un parking, il est indispensable de
connaître le nombre de parkings publics
et privés aux alentours.
◗ UNE GESTION SOUPLE
Que ce soit un box ou une place dans
un parking ferméouàciel ouvert, ce placement
est presque sans aucune
contrainte pour son investisseur.
D’abord, sauf à remettre de temps à
autre un coup de peinture, ce type de
biennevous engage pas dansdegros travaux
et ne requiert pas d’entretien.
Autre avantage de taille, les loyers sont
fixés librement par les propriétaires-
bailleurs. S’il est conseillé pratiquer
un loyer conforme au prix du marché
afin d’éviter un turn-over important, ils
ne sont pas encadrés.

La location d’un parking
seul n’est soumise à aucune
réglementation spécifique.
Ce sont les dispositions
générales du Code civil
qui s’appliquent mais
généralement, propriétaires
et locataires conviennent
par écrit des conditions
essentielles du
contrat (durée, loyer, résiliation,
etc.). On dit que le
contrat a force de loi. Les
dispositions du contrat
sont libres et négociables à
condition de ne pas être
contraires à l’ordre public
et de ne porter atteinte ni
aux droits, ni à la liberté
individuelle des personnes.
Uncontratécrit
Bien que ce ne soit pas obligatoire,
il est fortement recommandé
de formaliser
les conditions par écrit.
Vous éviterez ainsi bien des
déconvenues.
Vous pouvez télécharger
un modèle de contrat de location
d’un emplacement
de parking type sur internet.
Description des lieux
Il est essentiel de décrire
l’emplacement : numéro,
moyen d’accèsmis à disposition
(par exemple : carte
magnétique, badge électronique...).
Durée et préavis
La durée est libre. Il est préférable
de prévoir que la
durée sera irrévocable et
renouvelable ensuite par
tacite reconduction. À vous
de déterminer le délai de
prévenance (quinze jours,
un mois, trois mois). Le délai
s’ajuste généralement
avec la durée du contrat.
Plus la durée est courte
(par exemple : unmois renouvelable)
et plus la durée
du préavis est courte.
Quant à la forme du congé,
elle est souvent prévue par
voie recommandée.
Montant du loyer
Le montant du loyer est librement
fixé. Il peut parfois
être assorti de la taxe
sur la valeur ajoutée (TVA)
au taux de 19,6%si le propriétaire
loue des parkings
représentant un chiffre
d’affaires annuel supérieur

Comment Antoine gère ses cinqgarages

Je loue deux places de
parking dans le
centre-ville de
Marseille, là où la
demande est plus forte.
L’une à 120¤ mensuels,
car le box est plus
grand, adapté au
handicap, et l’autre
110¤." ANTOINE, RETRAITÉ
LOUER UN LOGEMENT AVEC PARKING
La location d’un logement avec parking forme un
tout indissociable. Le parking est considéré comme
accessoire au logement et ce sont les conditions du
bail d’habitation qui s’appliquent. S’il s’agit d’un
bail vide, c’est la loi du 6 juillet 1989. Si, en sus du
logement, vous louer un parking que vous n’utilisez
pas, vous pouvez le sous-louer. Pour cela, vous devez
obligatoirement obtenir l’accord écrit de votre
propriétaire

Comme indiqué plus haut, le quartier ou la zone géographique
dans laquelle vous achèterez un garage est
un paramètre très important à prendre en compte lors
d’un achat. Antoine, par exemple, possède plusieurs garages,
dans deux quartiers différents, et n’en fait pas du
tout le même usage. "J’ai un box fermé à usage personnel,
plus deux places de parkings. À l’achat de
l’appartement àBonneveine, on m’a proposé un box plus
une place de parking, pour environ 40 000 ¤." Il y a quatre
ans, dans ces 40000¤, Antoine a dû compter 25000¤
pour le box fermé de 20m², et 15 000¤ pour une place.
"Un usage personnel, faute d’intéressés"
"La seconde, identique, coûtait aussi 15 000 ¤, mais
après négociations j’ai pu l’avoir à 12000¤, précise-t-il.
Mais je préfère garder ces places pour mon usage personnel,
les amis ou la famille, ou même pour constituer une
sorte de cave, de débarras." La raison est simple, ce n’est
pas un quartier propice à l’investissement locatif, "la zone
n’est pas engorgée donc il y a suffisamment de place
pour se garer dehors". Antoine savait donc qu’il ne trouverait
pas preneur dans le quartier où il habite, trop excentré,
et a donc décidé d’investir dans des garages en
centre-ville, ducôté du palais Longchamp, où la demande
est très forte.
"J’ai acheté deux box fermés à l’intérieur d’un immeuble
tranquille, dans une petite rue où il est très difficile de
se garer. J’ai déboursé 16 000¤ pour l’un, et 17000¤ pour
l’autre, plus grand, adapté à des personnes en situation
de handicap." Pour déterminer les prix, Antoine a sondé
le voisinage du quartier et s’est référé aux annonces mises
en ligne sur LeBoncoin.fr ou d’autres sites comparatifs.
Aujourd’hui, il loue le plus grand à 120¤ mensuels,
l’autre à 110¤. "L’avantage, c’est que l’entretien du garage
est quasi nul, le vrai problème ce sont les vols. J’ai mis
des systèmes d’antivol performants, un sabot plus exactement,
qui coûte environ 150¤ pièce." Attention cependant,
un sabot central n’est pas judicieux, "mieux vaut
poser deux sabots, un sur chaque côté, pour être tranquille".

Entrée en maison de retraite:
la vente du logement
Souhaitée ou imposée,
le séjour en maison de retraite
représente un coût
mensuel croissant souvent
incompatible avec le
niveau actuel des retraites.
Comment, alors financer
cette entrée? Parmi,
les solutions possibles, vendre un bien immobilier (en
général son logement) constitue la solution la plus
courante. Cette vente peut être exonérée de plus-values
sous conditions de ressources et depatrimoine si,
toutefois, elle intervient dans les deux ans qui suivent
l’entrée en maison de retraite. Cependant, dans un
contexte de crise, vendre un bien peut prendre du
temps. En fonction des contraintes et de la situation
du résident ou futur résident, en concertation avec
son notaire, différentes stratégies sont envisageables.
En dehors de la vente traditionnelle, le viager est de
pratique courante. Ce contrat aléatoire prévoit, en général,
qu’à la signature, l’acquéreur (ou débirentier)
verse une partie du prix, le bouquet. Le solde est réalisé
moyennant une rente (avec possibilité
d’indexation) versée périodiquement jusqu’au décès
du vendeur (le crédirentier).
Cependant, d’autres techniques peuvent se révéler
plus efficaces. Parmi elles, vendre la nue-propriété
d’un bien peut être avantageux pour les deux parties.
Le vendeur reçoit un capital et garde l’usufruit de son
bien qu’il peut alors louer pour complémenter ses revenus.
Ce type d’opération permet à l’acquéreur de se
constituer un patrimoine immobilier sans impact fiscal
(impôts locaux et ISF).
De même, lorsqu’un conjoint survivant se retrouve
usufruitier et ses enfants nus propriétaires, ces derniers
peuvent laisser l’intégralité du produit de la vente
à la disposition de leur père ou mère afin de financer
le séjour enmaisonde retraite. Cette solution suppose
une convention de quasi-usufruit : "Le bénéficiaire
peut dépenser cet argent comme il l’entend. En
contrepartie, il aura l’obligation de restituer une somme
équivalente à l’extinction du quasi-usufruit. En
d’autres termes, à son décès, les enfants nus propriétaires
disposeront d’une créance contre sa succession, ce
qui pourra s’avérer utile pour diminuer les droits de
successions ouprotecteurs pour des enfants de lits différents",
explique MePalenc, notaire. Quelle que soit la
technique de vente envisagée, le placement judicieux
de son produit (ou bouquet) doit permettre de dégager
pendant quelques mois suffisamment de ressources
pour éviter d’entamer le capital. "Le notaire reste
un partenaire du ou des cédants pour construire une
stratégie patrimoniale sur mesure, à cet effet", précise
Me Palenc. L’entrée en maison de retraite est une démarche
souvent douloureuse et coûteuse. Pour définir
aumieux son financement, consultez votre notaire.
Spécialiste en immobilier et en gestion de patrimoine,
il déterminera avec vous la solution laplus avantageuse.

Letoit, cerempart si fragile
Pour éviter de faire faceàdes sinistres, très onéreux, pensezàeffectuer des vérifications régulièresQue vous viviez dans un
immeuble ou dans une
maison individuelle, le
toit est votre principale
protection, et il faut en
prendre soin. Dégâts des
eaux, fuites, fissures, humidité,
les désagréments
occasionnés sont souvent
le fruit de négligences,
mais aussi d'unmanque
d'informations. Contrôles
fréquents et entretien régulier
sont les mots
d’ordre pour pérenniser
la toiture, mais il faut aussi
et surtout se poser les
bonnes questions. À quelle
fréquence faut-il entretenir
un toit ? Combien ça
coûte ? Qui le décide dans
une copropriété ? Pour
écarter le danger, voici
quelques conseils Par fortes pluies répétées ou simple pénétration de petites quantités d’eau, les dégâts peuvent être considérables : fuites, champignons,
proliférations de bactéries ou encore moisissures


"Si le toit est laissé
à l’abandon, une chute
de tuiles n’est pas à exclure,
et peut être fatale."


Jeter un coup d’oeil sur le toit au
moins une fois par an permet
d’anticiper les sinistres", confie Pascal
Di Stefano de l’entreprise Triangle,
entreprise spécialisée dans le BTP à Gardanne.
Pourtant, ce réflexe n’est pas encore
ancré dans les habitudes, et ce manquement
reste lourd de conséquences...
financières. "Aujourd’hui, on s’intéresse
àun élément seulement quand il ne fonctionne
pas bien. C’est très significatif.
Pourtant, si on entretient bien sa toiture,
on est tranquille pendant 25 ou 30 ans",
poursuit l’expert.
◗ LES SIGNES D’ALERTE
"Les premiers éléments visibles qui doivent
alerter sont les gouttières et les chéneaux,
au bas de l’immeuble." En effet,
ces conduits d’évacuation permettent
d’identifier rapidement les éventuels problèmes.
S’ils débordent, "on peut
s’inquiéter de l’état du toit", ajoute Pascal
Di Stefano. En outre, les habitants du dernier
niveau sont aussi porteurs d’alerte,
"ils peuvent faire remonter la présence de
tâches d’humidité ou d’auréoles au plafond."
Attention également si vous retrouvez
des écailles de tuiles dans les
gouttières. "Dans les endroits boisés, la
présence et l’amas d’aiguilles de pins ou
de feuilles de platanes peuvent également
endommager le toit", mais attention car
l’un des principaux ennemis de la toiture
est bien l’homme, lors de son intervention
directe sur les toits. Dans l’idéal, la
vérification doit s’effectuer après "un
grand coup de froid, puis de grosses chaleurs",
soit au début de l’hiver.
◗ LES RISQUES
Par fortes pluies répétées ou simple pénétration
de petites quantités d’eau, les
dégâts peuvent être considérables : fuites,
champignons, proliférations de bactéries
ou encore moisissures. Problème:
ces conséquences sont souvent difficiles
à repérer. "Si le toit est laissé à l’abandon,
une chute de tuiles n’est pas à exclure, et
peut être fatale." Pour éviter les sinistres,
rien ne vaut l’avis d’un professionnel :
"Un contrôle visuel de toiture est facturé,
en moyenne, 180 ¤ hors taxes. Ce n’est
rien comparé à ce que pourrait coûter
une intervention lourde en cas dedommages
importants". En effet, le simple nettoyage
des chéneaux et des gouttières
"coûte environ 19 ¤ le mètre. Comptez
23¤ le mètre pour la réfection des bords
de toitures." La reprise de l’étanchéité de
la cheminée, à elle seule, peut valoir
jusqu’à 410¤.
◗ L’ISOLATION
Les dégâts matériels ne sont pas les
seules conséquences d’un entretien négligé
de la toiture. L'isolation de la toiture
est la première étape à envisager, car
le potentiel d'économies d'énergie est
important. "45%des pertes thermiques se
font par la toiture. Quand on la rénove de
manière performante, on réduit considérablement
la consommation énergétique
de l’immeuble", indique le spécialiste.
Une isolation de bonne qualité, réalisée
par l’extérieur du toit, s’élève à 70¤ le m²,
contre 50¤ le m² depuis l’intérieur. Les
deux techniques peuvent être envisagées,
bien que la première soit jugée plus
sûre.
Aujourd’hui, de nombreuses aides permettent
d’ailleurs de réaliser les travaux
d’isolation. Depuis le 1er septembre, le
crédit d’impôt transition énergétique
s’élève à 30%, sans aucune condition de
ressources. "De plus, pour ce type de travaux,
la TVA est réduite à 5,5%." Ces
coups de pouce, forts utiles, peuvent permettre
d’accéder à un certain confort et
tranquilliser les esprits. Quant à
l’entretien général de la toiture, boudé
par le plus grand nombre, "il n’existe
aucun encadrement légal ni aucune obligation",
précise l’expert. Une question
de bon sens...

L’usufruit
descomblesperdus
De nombreuses personnes
en ville ont au-dessus de
leur tête un volume non exploité,
baptisé "combles
perdus". Cet espace peut
d’ailleurs devenir la propriété
des occupants du dernier
niveau, qui s’engagent,
en échange, à le rénover
entièrement. Ainsi, il est
ensuite possible de
construire d’autres appartements
ou d’ajouter des pièces
à son propre habitat, à
un moindre coût.
Les traitements du toit
Un algicide, à base d’acides
ou de sels d’étain, va tuer
et faire disparaître algues
et lichens qui se sont incrustés.
Un hydrofuge permet
lui de rajeunir l’aspect des
tuiles tout en réduisant
leur degré d’absorption de
l’eau, et les dégâts du gel.
Ce traitement protège également
des attaques de
l’environnement (pollutions,
tâches, etc.).
Enfin, le démoussage a une
fonction nettoyante qui redonne
du lustre à des toitures
tachées ou salies par la
pollution.
La garantie décennale
La garantie décennale de
l'entreprise qui a réalisé la
toiture couvre de nombreuses
malfaçons, que ce soit
dans le cadre d'une
construction ou dans celui
d'une réfection totale. Toutefois,
elle ne jouera pas si
les accès au toit ne sont pas
parfaitement contrôlés et
réservés à des professionnels
qualifiés. Il est donc
possible d'engager la responsabilité
du constructeur
d'un ouvrage atteint
de malfaçons pendant
10 ans à compter de la date
de réception des travaux
ou de la visite de contrôle.
L'assurance
dommages-ouvrage
Lorsque les travaux de rénovation
relèvent de la garantie
décennale,
l’assurance dommages-
ouvrage permettra
d'être indemnisé pour faire
réaliser les réparations
sans attendre que les responsabilités
du constructeur
soient établies.

Refaire son toit en copropriété, comment ça marche?

MARSEILLE, MAUVAISE ÉLÈVE
Aujourd’hui, la législation oblige à construire des
bâtiments neufs parfaitement isolés, notamment
au niveau du toit. Ils doivent consommer, au maximum,
40 kWh par an et par m².ÀMarseille, nous
atteignons enmoyenne une consommation équivalente
à 400 kWh par an et par m², soit dix fois plus.
"Nous sommes dans une situation catastrophique.
Il faut agir, la première chose à faire est de rendre
les bâtiments étanches", précise Pascal Di Stefano.

En maison individuelle, la décision est très simple à
prendre, mais en copropriété, lorsqu’il s’agit de faire
augmenter les charges de chacun des propriétaires, la
tâche s’annonce plus difficile. Pour les travaux
d’entretien d’une toiture, ou lorsqu’il faut procéder à sa
réfection, l’assemblée générale doit être sollicitée et se
prononcer à lamajorité. Pour les travaux urgents, nécessaires
à la sauvegarde de l’immeuble, comme par exemple
la réfection d’une toiture provoquant des fuites à
l’intérieur de l’immeuble, le syndic peut prendre
l’initiative de faire exécuter les travaux adéquats sans
consulter l’assemblée générale.
Que faire si le syndic n’agit pas ?
En cas de nécessité, pour l’ouverture d’un chantier, le
syndic peut demander une provision aux copropriétaires
avant d’avoir pu recueillir leur accord, mais après
avoir obtenu celui du conseil syndical. En cas de retard
ou d’inaction du syndic faceàdes travaux urgents, le copropriétaire
engage sa responsabilité. Les copropriétaires
qui le souhaitent peuvent réaliser à leurs frais des travaux
urgents. Ils sont alors en droit de demander le remboursement
de leurs frais par le syndicat après réalisation
des travaux.
Et si les travaux sont refusés ?
En copropriété, dans les parties communes, un recours
est très difficile à faire valoir, sauf si on arrive à
démontrer que ces travaux sont obligatoires pour la sauvegarde
ou le bon fonctionnement de l’immeuble. Les
copropriétaires ne peuvent pas s’opposer àcette répartition.
Seule issue possible : les copropriétaires qui ont voté
contre ou étaient absents lors de l’assemblée générale
peuvent demander la nullité en justice, à condition
d’avoir de solides arguments juridiques pour fonder
leur action. Même en l’absence d’autorisation de
l’assemblée générale, le juge peut autoriser le copropriétaire
à faire ses travaux. Le juge, dans les tous cas, se référera
à la situation et à l’intérêt de l’immeuble avant de
statuer

"Un contrôle visuel de
toiture par un expert
est facturé 180¤ hors
taxes, en moyenne.
Ce n’est rien comparé
à ce que coûte une
intervention lourde en
cas de dommages."
PASCAL DI STEFANO, DE L’AGENCE
TRIANGLE, SPÉCIALISÉE DANS LE BTP

Comment gérer sonsyndic?
En casd’abusdevotresyndic, plusieurs alternatives existent. Envoici quelques-unesChaque copropriété est
gérée par un syndic, le
plus souvent professionnel.
Administrer
l’immeuble, pourvoir à sa
conservation, faire respecter
les règles de copropriété
et appliquer les décisions
de l’assemblée générale
sont les missions
principales de cet organisme.
Cependant, il existe
de nombreuses divergences
entre copropriétaires
et syndic, à qui l’on reproche,
souvent, un manque
d’implication, de dynamisme
ou encore de pratiquer
des honoraires trop
élevés. Comment faire respecter
le contrat établi ?
Que faire en cas de litiges?
Quels sont les recours
? Voici quelques réponses"Si le syndic commet
une faute grave, il est
possible de faire appel à un
administrateur provisoire."

Véritable relais entre le syndic et l’ensemble des copropriétaires, le conseil syndical est un appui de taille. Les nouvelles mesures de la loi
Alur renforcent d’ailleurs son impactParfois, c’est vraiment la guerre",
c ’ e s t ains i que Cathe r ine
Blanc-Tardy, présidente de Syndec,
structure spécialisée dans la défense
des copropriétaires, définit les relations,
souvent délicates, entre syndic et
propriétaires. Fort heureusement, ce
constat n’est pas à généraliser, et quelques
solutions existent pour maîtriser
au mieux la gestion d’une copropriété,
notamment grâce à de nouvelles mesures
légales.
Alur renforce le pouvoir
des copropriétaires
"Dans une construction neuve, le promoteur
désigne systématiquement un
syndic de son choix, que les copropriétaires
valident, habituellement, lors de la
première assemblée générale", explique
Catherine Blanc-Tardy, mais la loi pour
l’accès au logement et un urbanisme rénové
(Alur), qui métamorphose le secteur
immobilier depuis quelques mois,
prévoit certaines modifications. Une
fois les décrets appliqués (d’ici mars
2015), le conseil syndical devra mettre
en concurrence des syndics de copropriétés.
D’autre part, une mesure encadrera
également les honoraires des syndics
pour éviter les facturations de frais
excessifs, et définira leur type de rémunération.
Les modes forfaitaires seront
privilégiés pour réduire les frais annexes.
Toujours dans unsouci demaîtrise
des coûts, le syndic, en accord avec le
conseil syndical, devra établir un budget
prévisionnel pour que les copropriétaires
puissent avoir unemeilleure visibilité
sur les dépenses futures. Pour Pierre
Conti, gérant d’un syndic dans le 8e arrondissement
de Marseille, ces mesures
"sont clairement à l’avantage des copropriétaires".
"Un processus long et onéreux"
"Un syndic ne peut être élu pour plus
de trois ans", précisePierreConti, "changer
d’organisme en cours de contrat est
très rare, je n’ai encore jamais rencontré
ce cas de figure". Pourtant, ce n’est pas à
exclure, si le litige est important : "La
rupture de contrat ne se fait pas comme
ça, mais si le syndic commet une faute ou
un manquement grave à ses fonctions,
dans un cas d’effondrement d’escaliers
par exemple, il est possible de faire appel
au tribunal de grande instance", indique
la spécialiste. Si cette option est choisie,
le tribunal pourra faire appel à un administrateur
provisoire pour assurer la missiondusyndic,
temporairement. Cependant,
"c’est un processus long et onéreux,
soit une décision difficile à faire accepter
par tous les copropriétaires". Au terme
du contrat, en revanche, si la copropriété
décide de changer d’organismede gestion,
elle doit impérativement en faire la
demande, écrite, au syndic actuel, qui se
voit dans l’obligation de placer "la désignation
d’un nouveau syndic à l’ordre
du jour lors de la prochaine Assemblée générale",
précise Pierre Conti.
Le conseil syndical,
un atout majeur
Véritable relais entre le syndic et
l’ensemble des copropriétaires, le
conseil syndical est un appui de taille.
"Si l’on fait fi des quelques avantages ou
passe-droits que certains s’octroient", indique
Catherine Blanc-Tardy,"ce sont,
dans la majorité des cas, des gens de très
bonne volonté".
Ces quelques personnes, résidant
dans la copropriété, sont désignées également
lors d’une assemblée générale.
Encore une fois, la loi Alur prévoit un
renforcement du rôle et dupoids des copropriétaires
via les conseillers syndicaux,
en deux points: l’obligation pour
le syndic d’établir l’ordre du jour avec le
conseil syndical, ainsi que l’obligation
de bâtir le budget prévisionnel en
concertation avec le conseil syndical.

CEQUECHANGELA
LOIALUR
Deséconomies avec les
syndicsen ligne
La loi Alur impose une réduction
des honoraires aux
syndics et pour cela une
plus grande dématérialisation
des documents de la
copropriété. De nouvelles
offres de syndics se développent
donc comme les
syndics en ligne pour les
petites copropriétés (moins
de 30 lots) avec des
conseils syndicaux actifs
dans la copropriété, qui proposent
des honoraires sensiblement
réduits (moins
de 100 euros par an et par
logement).
Recouvrement des
impayés renforcés
En cas d’impayés des charges
et pour recouvrir les
charges, un copropriétaire
aura sa voix annulée pour
ne pas bloquer les procédures
de recouvrement des
impayés comme la saisie
d’un lot d’un copropriétaire
par exemple.
L’établissement d’une
fiche synthétique
de la copropriété
Cette fiche synthétique a
pour but de faire un état
des lieux annuel de la situation
financière de la copropriété
et l’état du bâti.
Séparationdescomptes
bancairesde la
copropriété et du syndic
Dans les copropriétés de
plus de 15 lots, le compte
bancaire de la copropriété
devra être séparé de celui
du syndic pour permettre
aux copropriétaires d’avoir
une vision facilitée de la trésorerie
de la copropriété.
Honoraires de travaux
exceptionnels
Les diligences des syndics,
comme les honoraires liés
à des travaux exceptionnels
ne sont plus fixés dans
le contrat du syndic. Les honoraires
spécifiques seront
soumis au vote des copropriétaires
en assemblée générale.
Cettemesure permettra
aux copropriétaires
de mieux négocier et donc
de faire des économies.

Les charges à lavente
d’un lot de copropriétéLors de la vente d’un
lot de copropriété, la
question de la répartition
des charges entre le
vendeur et l’acquéreur
doit être traitée avec attention
tant elle peut
être source d’incompréhensions et de conflits.
Il existe des règles précises de répartition des
charges et des provisions. Sauf conventions
contraires, le vendeur est tenu au paiement des
provisions exigibles dubudget prévisionnel au moment
de la vente. Le paiement des provisions des
dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
est à la charge de celui qui, vendeur ou acquéreur,
est propriétaire aumoment de l’exigibilité. Le
trop ou le moins perçu sur provisions, révélé après
approbation des comptes, est porté au débit ou au
crédit de celui qui était propriétaire au moment de
l’approbation des comptes.
Le vendeur doit informer l’acquéreur sur les
comptes relatifs au lot vendu. Dès la promesse de
vente, le notaire doit solliciter du syndic un état
prédaté d’informations préalables. Cet état comporte
trois parties précisant, sous réserve de
l’apurement des comptes, les sommes dues par le
vendeur au syndicat des copropriétaires ainsi que
les sommes dont ce même syndicat pourraient
être débiteur envers le vendeur (avances servant à
constituer des réserves, par exemple). Enfin, une
dernière partie est consacrée aux sommes qui seront
dues par l’acquéreur après la vente. Enfin, en
annexe figure la somme correspondant à la
quote-part revenant au lot considéré dans le budget
prévisionnel et dans le total des dépenses hors
provisions. De plus, le syndic mentionne également,
s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en
cours dans lesquelles le syndicat est partie.
Le notaire analysera ces renseignements et pourra
faire procéder aux relevés des services collectifs
(eau, chauffage…). En concertation avec le vendeur
et l’acquéreur, il pourra conseiller toutes
conventions de répartitiondes charges qu’il considérera
utiles aux parties. Eneffet, il est des circonstances
où l’application du principe légal peut
s’avérer inéquitable. Par exemple, lors d’un litige,
le vendeur a pu faire l’avance des frais, le versement
provenant de la compagnie d’assurance
pourrait revenir à l’acquéreur s’il a lieu après la
vente. De même, si la vente a lieu en cours de trimestre,
les parties peuvent décider une répartition
des provisions prorata temporis. Si des procédures
à l’encontre de tiers sont en cours, il peut être décidé
que les dommages et intérêts éventuellement alloués
au syndicat bénéficieront au vendeur et que
ce dernier sera seul débiteur en cas de condamnation.
Mais seules les dispositions légales
s’appliquent de plein droit. Toutes répartitions
conventionnelles seront inopposables au syndic.

Les avantages
d’un bail notariéProfessionnels, ruraux,
commerciaux, civils, les
contrats de bail sont
nombreux et ne nécessitent
aucune forme particulière.
Même fortement
recommandé, un écrit
n’est cependant pas exigé. Seuls les baux
d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel),
doivent être obligatoirement rédigés et ce
depuis la loi du 6 juillet 1989 pour l’amélioration des
rapports locatifs.
Le contrat de bail écrit peut alors prendre deux formes,
sous seing privé ou authentique. Le bail sous
seing privé est établi directement entre propriétaire
(le bailleur) et locataire (le preneur). Des contrats types
sont en vente sur internet, en librairies ou proposés
par des agences. Prudence cependant face à ces
"facilités" car, chaque type de bail est encadré, de
manière plus ou moins stricte, par des textes législatifs
et réglementaires en constante évolution. Ainsi,
la loi Alur du 28 mars 2014 modifie en profondeur le
cadre juridique des locations vides. De même, la loi
du 18 juin 2014 dite Loi Pinel a considérablement réformé
le bail commercial. Les manquements du
bailleur à certaines de ses obligations, des omissions,
l’insertion de clauses devenues interdites peuvent
avoir de lourdes conséquences et entraîner la
nullité du contrat.
Le bail authentique rédigé par un notaire, présente
alors de sérieux avantages. Le notaire vérifiera notamment
l’identité des parties, leur capacité et
s’assurera de leur volonté. Il pourra les conseiller sur
les différents contrats de bail existant et leur permettre
de choisir le plus adapté à leur situation. Il devra
surtout éclairer les parties sur l’étendue de leurs engagements
et veiller à ce que les clauses du contrat
de bail soient parfaitement équilibrées dans l’intérêt
du bailleur et du locataire. Il contrôlera le respect
des obligations d’informations que le bailleur doit
au locataire (diagnostics, état des lieux notamment).
Parce ce que son contenu a été vérifié et constaté
par le notaire, le bail authentique a force probante. Il
est donc très difficilement contestable. La forme notariée
du bail donne date certaine au contrat. Ainsi,
en cas de vente d’un logement en cours de bail, l’acte
s’imposera au nouveau propriétaire qui ne pourra
pas le résilier avant son terme. Enfin et surtout, l’acte
notarié est exécutoire par lui-même. Il permet, au
bailleur de demander le recouvrement des loyers impayés,
sans avoir à obtenir un jugement. Il peut
alors, par l’intermédiaire d’un huissier de justice,
procéderà des mesures de saisies.
La rédaction d’un bail est souvent plus complexe
qu’il n’y paraît. Pour aplanir les difficultés et éviter
de nombreux conflits, le bail authentique est fortement
recommandé. Le recoursà unnotaire est la garantie
d’un acte sécurisé et efficace tant pour le
bailleur que pour le locataire.

Parquet, quel usage?
Il existe 4 classes de dureté
des essences de bois qui
permettent de déterminer
un usage approprié :
- classe A: bois tendres
(pin, sapin, épicéa, aulne,
etc.) ;
- classe B:boismi-durs
(noyer, teck, bouleau, merisier,
etc.) ;
- classe C: bois durs (chêne,
frêne, orme, hêtre, érable,
etc.) ;
- classeD:bois très durs
(wengé, merbau, etc.).
La certification "PEFC"
Le programme de reconnaissance
des certifications
forestières ou PEFC (Pan
European Forest Certification)
est un label environnemental
visant à promouvoir
et à certifier la gestion
durable des forêts. Pionnier
de la certification forestière,
PEFC est la première
source de bois certifié au
monde. Elle garantit les caractéristiques
suivantes :
- Maintien des capacités de
production biologique ;
- Maintien de la santé et de
la vitalité des écosystèmes
forestiers ;
- Satisfaction de la fonction
de production de bois ;
- Respect de la diversité biologique
;
- Protection du sol et des
eaux ;
- Maintien d'autres bénéfices
et conditions socio-économiques.
Le stratifié
n’est pasduparquet
Contrairement au parquet
massif et au parquet contrecollé,
le parement du stratifié
n'est pas en bois. Il est
composé d'une imitation
bois sur papier, recouverte
d'une couche de résine, collée
sur un support aggloméré
ou medium. L'imitation
bois est faite de reproductions
demotifs dont la diversité
offre aujourd'hui un
aspect irrégulier proche de
la réalité. Cet ornement résistemoins
bien que les
vrais parquets, surtout aux
endroits de passage, et ne
peut pas être rénové.

Seuils de propriété
et d’usufruit
Les aides au logement ne sont pas dues
aux personnes locataires d'un logement
dont elles-mêmes, ou un membre de
leur famille détiennent des parts de propriété
ou d’usufruit. Par dérogation, des
aides peuvent être versées lorsque ces
parts sont inférieures à des seuils fixés
par décret. Celui du 2octobre 2014 précise
que ces seuils sont de 10 % pour les
parts de propriété et 10 % pour les parts
d’usufruit, si l’ensemble de ces parts
n'égale ou ne dépasse pas 10%au total.

DROITS

Les animaux, êtres

sensibles devant la loiLe Parlement a reconnu aux
animaux la qualité d’"êtres vivants
doués de sensibilité". Une
décision à portée symbolique figurant
dans un projet de loi de
modernisation et de simplification
du droit adopté définitivement
hier par l'Assemblée nationale.
Vu le désaccord persistant
entre Sénat et Assemblée sur plusieurs
dispositions, dont le statut
des animaux mais aussi des dispositions
plus techniques sur la
réforme du droit des obligations
et des contrats, les députés
avaient le dernier mot sur ce texte.
Au terme d'un long parcours
parlementaire entamé en novembre
2013, le projet de loi a été soutenu
par les députés socialistes,
radicaux de gauche, écologistes
et UDI, le Front de gauche s'abstenant
en raison de plusieurs réserves
(sur les communications
électroniques en matière pénale,
notamment). L'UMP a voté
contre, principalement fâchée
par une habilitation donnée au
gouvernement pour modifier par
ordonnance le droit des contrats
et obligations.
Échanges passionnés
La mesure sur les animaux,
pas centrale dans le projet de loi
à l'origine et n'entraînant
"aucun bouleversement juridique
d'ampleur" selon la socialiste
Cécile Untermaier, a encore
suscité des échanges passionnés.
L'article sur ce sujet, découlant
d'un amendement du député PS
des Hautes-Pyrénées Jean Glavany,
aligne le code civil, qui considère
les animaux comme "des
biens meubles", sur les codes pénal
et rural qui les reconnaissent
déjà comme "des êtres vivants et
sensibles". "Sous réserve des lois
qui les protègent, les animaux
sont soumis au régime des biens
corporels", est-il aussi écrit.
La mesure avait été critiquée
aussi bien par certains défenseurs
des animaux, qui la jugent
dénuée de portée pratique, que
par la FNSEA, qui craignait
qu’elle ne remette en cause l'élevage.

La protection juridique
par l’acte authentique Obligatoire en matière
de vente immobilière,
l’acte notarié est une forme
d’acte dit "authentique",
par opposition à
l’acte dit "sous seing privé".
Bien sûr, tous les
deux ont la même finalité, à savoir la matérialisation
formelle de l’accord des parties, mais ils sont pourtant
loin d’avoir lamême portée pratique.
L’acte sous seingprivé est celui régularisé entre particuliers,
avec ou sans l’intervention d’un professionnel,
puisqu’aujourd’hui l’acte d’avocat est un acte
sous seing privé contresigné par son rédacteur et engage
celui-ci sur différents points.
L’acte authentique est lui rédigé par une personne
spécialement habilitée à cet effet par la loi: les préfets,
les présidents de conseils régionaux ou départementaux,
les maires, les juges, les notaires.
À ladifférence de l’acte sous seingprivé, l’acte notarié
a, à la fois, date certaine, force probante et force
exécutoire: ces caractéristiques sont liées à la qualité
du juriste rédacteur et signataire, qui ne peut exercer
ses fonctions qu’après nomination par arrêté du ministre
de la Justice et prestation de serment devant le
Tribunal de Grande Instance. L’acte sous seing privé
ne peut avoir date certaine qu’une fois enregistré
auprès des services de l’État, contre versement d’un
droit. Sa date devient alors incontestable au jour de
son enregistrement. La signature du notaire fait
quant à elle prendre date certaine à l’acte notarié, la
formalité de l’enregistrement est bien souvent inutile.
La force probante de l’acte notarié porte sur son
contenu, dès lors qu’il a pu être constaté et vérifié par
le notaire. On ne peut rapporter la preuve contraire
que par une procédure complexe équivalente à celle
de la contestation d’une décision judiciaire. La force
exécutoire évite au créancier qui se retrouve face à un
débiteur n’exécutant pas ses obligations, d’avoir à obtenir
un jugement pour poursuivre le recouvrement
de sa créance: il lui suffit de mandater un huissier de
justice à cet effet. À l’inverse, en cas de difficultés
concernant un acte sous seing privé, l’action en justice
est obligatoire pour pouvoir poursuivre. L’acte notarié
est exécutoire de plein droit, au même titre
qu’une décision judiciaire. Le notaire qui reçoit l’acte
en assure la conservation, hier sous format papier,
aujourd’hui sous forme électronique, et en délivre copies
aux parties. La copie remise au créancier est dite
"copie exécutoire", celle remise à toute autre partie
est dite "copie authentique" : chacune est revêtue du
sceau du notaire et de sa signature originale.
Cette sécurité conféréepar l’acte authentique explique
qu’il ait été rendu obligatoire par la loi pour les
actes les plus courants et ceux intéressant les biens et
droitsimmobiliers. En contrepartie, lenotaire est tarifé
pour la plupart de ces actes, et a l’obligation
d’instrumenter.

Plus-valuesimmobilières:
quels changements ? Lorsque vous vendez
un bien immobilier, autre
que votre résidence principale,
les plus-values que
vous réalisez sont en principe
soumises à l’impôt
sur le revenu au taux forfaitaire
de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux pour
un taux de 15,5%. Soit une imposition globale de
34,5%. Une surtaxe sur les plus values immobilières
(autres que terrain à bâtir) supérieures à 50 000 ¤
s’applique, dont le taux varie entre 2 et 6%.
Le calcul est complexe. La plus-value est égale à la
différence entre le prix de vente (diminué des frais de
cession) et le prix d’achat majoré des frais (7,5 %) ou la
valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation
ou succession (majorée des frais réels s’ils ont été supportés
par le donataire ou l’héritier). La valeur d'acquisition
peut être majorée de 15% au titre des travaux
réalisés si vous détenez ce bien depuis plus de cinq
ans.
S’applique ensuite un abattement dont le taux augmente
avec la durée de détention du bien. Toutefois,
le barème retenu pour la plus-value imposable diffère
considérablement de celui applicable aux prélèvements
sociaux tant au niveau des taux que de la durée
de détention. Ainsi, après 22 ans de détention la
plus-value échappe à l’impôt sur le revenu mais vous
devrez encore acquitter les prélèvements sociaux. Ce
n’est qu’au bout de 30 ans de détention que la plus-value
sera totalement exonérée de toute imposition.
Dans un souci, de clarification, depuis le 1er septembre
2014, le régime d’abattement des terrains à bâtir
est désormais aligné sur celui des immeubles bâtis.
Afin d’encourager les cessions et de relancer la
construction, les terrains à bâtir bénéficieront d’un
abattement exceptionnel de 30% pour la détermination
de la plus-value imposable.Àcondition que la cession
soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis
date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31
décembre 2015. Enoutre, prévient Maître Banoun, notaire,
"cet abattement ne s’applique pas aux plus-values
résultant des cessions au profit du conjoint, partenaire
de PACS ou concubin notoire, des ascendants ou
descendants du cédant, de son conjoint, pacsé ou concubin".
Au 1er janvier 2015, cet abattement a été étendu aux
plus-values résultant des cessions d’immeubles bâtis
destinés à être démolis en vue de la reconstruction de
nouveaux logements dans des communes appartenant
à une zone d’urbanisation continue de plus de
50000 habitants. "Pour en bénéficier, précise Maître Banoun,
le cessionnaire doit s’engager, dans l’acte authentique,
à démolir les constructions existantes et à réaliser
des logements dans un délai de quatre ans à compter de
la date d’acquisition".
La plus-value imposable est calculée, déclarée et
payée par le notaire chargé de la vente. N’hésitez pas
alors à lui demander des explications.

Nouvelles
mesures
Voici quelques semaines, le Président de
la République, a annoncé de nouvelles
mesures de simplification en matière de
logement. Elles concernent la réduction
du délai d’instruction du permis de
construire, l’unification, pour un même
projet, des études d’impact et des évaluations
environnementales et la sécurisation
des projets de construction en limitant
les risques de démolition, dans les
cas de recours contentieux e t
d’annulation du permis de construire.

A la suite de l'affaire Luzenac de l'an passé, vient d'être publié au Journal Officiel un décret qui réforme les conditions des recours devant le CNOSF mais aussi des actions devant la Justice Administrative.

Jusqu'à présent un club, un joueur, un dirigeant disposait d'un délai de 2 mois pour saisir le CNOSF, ce délai étant celui fixé par le Code de la Justice Administrative pour exercer un recours contentieux d'une décision administrative en justice.

Désormais le délai de recours devant le CNOSF est défini par un texte spécifique du Code du Sport et est réduit à 15 jours.

Les auteurs du décret en ont profité pour moderniser un peu les textes en autorisant le dépôt d'un recours par photocopie ou mail, la version antérieure du texte ne prévoyant comme mode de saisine du CNOSF que la lettre recommandée.

Lorsque le CNOSF rend une proposition de conciliation, le délai imparti aux deux parties pour la refuser a également été réduit à 15 jours. A défaut de refus dans ce délai, elle est considérée avoir été acceptée.

Le Code de la Justice Administrative a aussi été réformé, de telle sorte qu'en cas de recours contentieux les clubs ne saisissent plus le Tribunal Administratif du lieu de leur siège social, mais celui du siège de la Fédération. En pratique c'est donc le Tribunal Administratif de Paris qui sera compétent, ce qui sans doute la première étape vers la constitution d'un Tribunal Administratif spécialisé en droit du sport.

L'ensemble de ces dispositions n'est applicable qu'aux décisions des fédérations sportives rendues à compter du 15 juin dernier. Pour les décisions antérieures - pour lesquelles le délai de recours reste de 2 mois - , les textes antérieures sont toujours en vigueur.


http://legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030711580&dateTexte=&categorieLien=id

Alfredo71 a écrit:A la suite de l'affaire Luzenac de l'an passé, vient d'être publié au Journal Officiel un décret qui réforme les conditions des recours devant le CNOSF mais aussi des actions devant la Justice Administrative.

Jusqu'à présent un club, un joueur, un dirigeant disposait d'un délai de 2 mois pour saisir le CNOSF, ce délai étant celui fixé par le Code de la Justice Administrative pour exercer un recours contentieux d'une décision administrative en justice.

Désormais le délai de recours devant le CNOSF est défini par un texte spécifique du Code du Sport et est réduit à 15 jours.

Les auteurs du décret en ont profité pour moderniser un peu les textes en autorisant le dépôt d'un recours par photocopie ou mail, la version antérieure du texte ne prévoyant comme mode de saisine du CNOSF que la lettre recommandée.

Lorsque le CNOSF rend une proposition de conciliation, le délai imparti aux deux parties pour la refuser a également été réduit à 15 jours. A défaut de refus dans ce délai, elle est considérée avoir été acceptée.

Le Code de la Justice Administrative a aussi été réformé, de telle sorte qu'en cas de recours contentieux les clubs ne saisissent plus le Tribunal Administratif du lieu de leur siège social, mais celui du siège de la Fédération. En pratique c'est donc le Tribunal Administratif de Paris qui sera compétent, ce qui sans doute la première étape vers la constitution d'un Tribunal Administratif spécialisé en droit du sport.

L'ensemble de ces dispositions n'est applicable qu'aux décisions des fédérations sportives rendues à compter du 15 juin dernier. Pour les décisions antérieures - pour lesquelles le délai de recours reste de 2 mois - , les textes antérieures sont toujours en vigueur.


http://legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030711580&dateTexte=&categorieLien=id

MERCI ALFREDO
FAUT RECONNAITRE QUE CETTE AFFAIRE LUZENAC avait été vraiment extravagante et c'est mieux de faire des reformes qui permettront de ne plus recommencer cette tragedie