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LA PAGE JURIDIQUE DE MAITRE ALFREDO DE BOURGOGNE  - Page 31 Empty Re: LA PAGE JURIDIQUE DE MAITRE ALFREDO DE BOURGOGNE

Message  aladin Jeu 29 Mai - 9:20

LE CONSEILDESNOTAIRES

Construire une piscine:

attention pas d’impairN’oubliez pas : toute
piscine doit être
équipée d’un dispositif
de sécurité. La construction d’une piscine
est soumise à réglementation.
Mieux vaut s’informer en
amont pour ne pas commettre
d’impair.
Autorisation d’urbanisme
La taille de votre construction
va déterminer les formalités
à accomplir. Un permis de
construire est nécessaire si le
bassin de votre piscine est supérieur
à 100m2 ou si vous avez
prévu un abri ou une couverture
d’une hauteur d’au moins
1,80m. Si la taille du bassin est
comprise entre 10 m2 et 100 m2
ou si votre abri est inférieur à
1,80m, une déclaration préalable
en mairie suffit.
Dans ce cas, téléchargez le
formulaire Cerfa n°13703*03.
Lors du dépôt de votre demande,
lamairie vous délivre un récépissé
sur lequel elle appose
son cachet faisant courir le délai
d’instruction d’un mois. À
l’issue du délai, si vous n’avez
rien reçu, votre demande est
considérée comme acceptée.
Vous pouvez commencer les
travaux après avoir affiché sur
le terrain le récépissé de demande
et installé un panneau visible
de la voie publique décrivant
le projet pendant la durée
du chantier. Il est raisonnable
de ne pas s’affranchir de ces règles
d’urbanisme. Vous vous
rendriez coupable d’undélit pénal
et encourrez une forte
amende. Elle peut être comprise
entre 1200¤ et au maximum
6 000¤ par m² de surface
construite.
"A c e l a peut s ’ ajout e r
l ’ o b l igat i on de démol i r
l’ouvrage"», témoigne Dorothée
Martel-Reison, notaire.
"De plus, en cas de revente, vous
pourriez faire fuir des acquéreurs.
Ils sont de plus en plus
nombreux à rechercher en premier
lieu un bien qui ne leur
c a u s e ra a u c u n
souci prévisible". Sans compter
enfin, que vous prenez le risque
d’un redressement fiscal ; la
construction d’une piscine
change l’assiette des impôts locaux
(taxe d’habitation, taxe
foncière) et peut engendrer une
hausse de la fiscalité.
La sécurité avant tout
Choisissez bien le constructeur
de votre piscine. Assurez-
vous qu’en cas de désordre
grave, vous seriez bien couvert
par une garantie décennale
souscrite par l’entreprise. Enfin,
n’oubliez pas : toute piscine
doit être équipéed’un dispositif
de sécurité autour du bassin
pour prévenir le risque de
noyade (à défaut, vous encourez
une amende de 45 000¤).
Vous devez choisir parmi 4 systèmes
normalisés : la barrière
de protection ; un système
d’alarme ; une bâche de sécurité
rigide ou semi-rigide qui recouvre
la piscine ; ou un abri
clos (type véranda). Bienentendu,
l’installation d’un tel dispositif
n’a pas vocation à remplacer
la vigilance ouà vous exonérer
de votre responsabilité de
propriétaire en cas d’accident.
aladin
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Message  aladin Jeu 5 Juin - 8:33

LE CONSEILDESNOTAIRES
Osez la vente
aux enchères "Ce processus de vente
est toutefois plus long
que celui d’une vente
classique" Quand on évoque les ventes
immobilières aux enchères, la
première image qui vient à
l’esprit est celle des ventes judiciaires
après saisie, effectuer à
la barre du tribunal.
Pourtant, il existe aussi des
ventes volontaires aux enchères
organisées par les notaires
(à la chambre départementale
ou directement à l’office).
Intérêt de la vente
Ces ventes volontaires présentent
des atouts non négligeables
pour les vendeurs. Envisagez
l’hypothèseoùvous ne trouvez
pas d’acheteur, soit que votre
bien est atypique, soit qu’il
est mal entretenu ou encore
sans raison apparente.
Avec ce type de vente, vous
confrontez directement votre
offre à la demande. Les acquéreurs
sont attirés grâceàune miseàprix
inférieure à lavaleur vénale
bien.
Le jour de la vente, il est rare
qu’il y ait carence d’enchères.
Et quand bien même, il vous
suffit de réinscrire le bien à une
nouvelle vente pour un nouvel
essai.
Autre avantage, la vente aux
enchères n’est pas soumise à la
c ondi t ion s u s p e n s i v e
d’obtention d’unprêt.
Il appartient à celui qui porte
une enchère de s’assurer au
préalable de son financement.
"Ce mode de vente est aussi intéressant
quand le bien est détenu
en indivision par des héritiers
après un décès ou par un couple
en désunion", indique Sandra
Scandolo, notaire.
"Il présente l’avantage de la
transparence ce qui est parfait
quand une certaine défiance
naît entre les indivisaires ou
quand ils ne parviennent pas à
s’entendre sur le prix de vente",
poursuit-elle. Aux enchères, la
détermination du prix est transp
a r e n t e ; i m p o s s i b l e
d’avantager qui que ce soit.
Une vente au prix
incertain
"Ce processus de vente est toutefois
plus long que celui d’une
vente classique", souligne Me
Scandolo. "Mais, c’est le notaire
qui se charge de toutes les
formalités : établissement du
cahier des charges, publicité de
la vente, visites dubien, organisation
des enchères, etc."
La crainte des vendeurs tient
aussi au fait qu’il est impossible
de connaître à l’avance le
prix de vente.
Certes, le montant de la mise
à prix est fixé en accord entre
les vendeurs et le notaire, généralement
20 à 30%inférieur à la
valeur vénale du bien, pour attirer
les acheteurs.
Mais après, c’est par le jeu
des enchères que le prix va augmenter.
Il n’y a aucune certitude
sur le prix final. Souvent, il atteint
le prix du marché voire
plusmais, il arrive aussi qu’il se
vende au montant de la mise à
prix, c’est le risque.
Si vous êtes intéressé par ce
mode de vente, n’hésitez pas à
en parler avec votre notaire.
aladin
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Message  aladin Sam 7 Juin - 6:47

Prison pour un président de club de foot
Marseille / Publié le Vendredi 06/06/2014 à 18H28



Les présentations au juge Karine Sabourin, en charge de l’affaire des caches d’armes découvertes en septembre 2013 et cette semaine, à Pont-de-Vivaux (10e) et au Prado (8e) à Marseille se sont poursuivies hier.

Une demi-douzaine de suspects a été mise en examen pour "association de malfaiteurs en vue de la préparation d’un crime". Un arsenal a été découvert dans un box d’une résidence de Pont-de-Vivaux (10e).

Après Robert Acariès, figure présumée du banditisme régional, Jean-Louis Grimaudo, déjà écroué dans un autre dossier, a été mis en examen et écroué. Selon nos informations, il a fait le choix de garder le silence.

Le président et entraîneur de l’équipe de foot de La Cayolle, Nordine Medebbeur, a été mis en examen et écroué momentanémentdans l’attente du débat différé qui doit avoir lieu mardi.

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Message  aladin Mar 10 Juin - 10:49

Dans l'urgence, déjà, entérinant une jurisprudence de la
Cour de cassation, par la loi du 14 avril 2011, le Législateur
réformait le régime de la garde à vue et aménageait,
de façon insuffisante, le périmètre d'intervention de l'Avocat
en garde à vue : avec un nouvel article 63-4-1 du CPP
l'avocat peut désormais consulter le procès-verbal constatant
la notification de placement en garde à vue et des
droits afférents, le certificat médical et les procès-verbaux
des auditions, c’est-à-dire pas grand chose.
Contrainte en cela par des normes supranationales, le 22
janvier 2014, Madame le Garde des Sceaux présentait en
Conseil des ministres un projet de loi « portant transposition,
de la directive 2012/13/UE du Parlement européen
». Ce texte, le 15 mai 2014, adopté en commission mixte
paritaire par l'Assemblée nationale, aurait dû trouver la
source de sa réflexion dans les dispositions de l’article 7
de la directive 2012/13/UE et, à ce titre, prévoir le droit
pour l'Avocat d’avoir accès aux pièces essentielles du
dossier. Il n’en est rien, avec cette transposition le droit
applicable est toujours celui issu de la Loi du 14 avril 2011
: l’Avocat n’a pas accès aux pièces du dossier et, à ce
titre, son rôle, bien qu'incontournable pour le gardé à vue,
est encore trop restreint.
Pourtant, au terme de l'article 7 de la directive 2012/13/
UE du 22 mai 2012, les États membres veillent à ce que
: « les suspects ou les personnes poursuivies, ou leur
avocat, aient accès au minimum à toutes les preuves
matérielles à charge ou à décharge des suspects ou des
personnes poursuivies, qui sont détenues par les autorités
compétentes, afin de garantir le caractère équitable de la
procédure et de préparer leur défense ». Ainsi, cette directive
consacre, d’une part, pour l'Avocat un droit général
d’accès aux preuves matérielles à charge ou à décharge
des personnes poursuivies détenues et, d’autre part, au
visa de l’article 11, l’obligation pour les états membres de
mettre en vigueur les dispositions législatives, réglementaires
et administratives nécessaires pour se conformer à
la présente directive, au plus tard le 2 juin 2014.
Lors des débats, le rapporteur près la commission des
Lois du Sénat, au terme d’une exégèse discutable, au support
de l’entière sauvegarde d’une procédure d’essence
inquisitoire, opère une distinction entre la phase policière
de l'enquête et la phase juridictionnelle pour asseoir, une
nouvelle fois, le rejet des dispositions Européennes et
retirer à l’Avocat les prérogatives que lui confère le droit
communautaire.
Au delà de ces vaines acrobaties législatives qui exposeront
vraisemblablement la France à la censure européenne,
se pose, encore et toujours, la sempiternelle
question de la confiance qu’il échet d’accorder à l’Avocat.
Face aux injonctions européennes, en regard de ces gesticulations
législatives, la presse se fait l’écho de l’Ire d’une
partie des Officiers de police judiciaire et, ici, c’est à mots
couverts, qu’ils dénoncent l’Avocat, au mieux, comme un
gêneur. D’autres, dénoncent la mise en oeuvre « d’un déséquilibre
évident » si l’Avocat devait disposer d’un accès
au dossier.
C’est tout d’abord l’ignorance, ou les présupposés et,
la peur irrationnelle qu’ils entraînent, qui poussent les
hérauts des tenants du maintien, coûte que coûte, de la
procédure inquisitoire à s’élever, à chaque nouvelle législature,
contre l’intervention réelle et constructive de l’Avocat
en garde à vue.
En somme, l’ignorance de ce qu’est l’Avocat, des garanties
qu’il procure, de la noblesse de son rôle, de son serment
et de sa déontologie.
C’est ensuite, au mépris de l’article 55 de la Ve Constitution,
une grave méprise juridique, de considérer les
accords internationaux, dont la directive 2012/13/UE,
comme quantité négligeable, comme étant susceptibles
d’arrangements au profit d’intérêts particuliers et ce, alors
même que règles et les actes de droit national ne peuvent
contredire les règles de droit communautaire.
C’est enfin, restreindre, dans une perspective manichéenne,
la fonction de l’Avocat à l’antagonisme, à la polémique.
Pourtant, l’intervention de l’Avocat en garde à vue,
fût-elle de nature encore incomplète, n’appelle, depuis sa
mise en oeuvre, que peu d’observations et bien peu de difficultés
outre les nécessaires contingences propres à son
organisation.
N’en déplaise, la Procédure Pénale Française est vraisemblablement
appelée à devenir accusatoire, obligeant en
cela, tous les contempteurs de l’intervention de l’Avocat en
garde à vue, à bouleverser leurs habitudes séculaires. Il
en va ainsi de l'application de la norme.
Face aux précédents errements, le Législateur devait,
avant le 2 juin 2014, procéder à la transposition, en droit
Français, de cette directive. C’est avec l’évolution de notre
procédure pénale, pour le Législateur, encore un nouveau
rendez-vous manqué. Il n’est donc pas déraisonnable
de penser qu’il sera condamné, à bref délais, à revoir sa
copie.
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Message  aladin Jeu 12 Juin - 9:13

LE CONSEILDESNOTAIRES
Changer la destination
d’un bien Vérifier que votre
projet n’est pas
contraire aux règles
d’urbanisme.

Atelier, garage, usine, les
biens atypiques vous attirent,
vous souhaiteriez entreprendre
des travaux et y habiter? Ce
changement de destination nécessite
des démarches administratives
et une bonne dose de
patience !
En route
pour les démarches
La première étape consiste à
se rendre en mairie pour prendre
connaissance du plan local
d’urbanisme et plus précisément
du règlement de la zone
où se trouve le bien convoité.
Vous devez vérifier que votre
projet de transformation n’est
pas contraire aux règles
d’urbanisme. "Il peut arriver
que certaines zones soient exclusivement
destinées à un usage
professionnel ou qu’il soit interd
it de t r a n s f orme r un
rez-de-chaussée par exemple en
logement afin de protéger le
commerce de proximité. Tout
changement de destination se révélera
alors impossible", explique
Rémi Vibrac, notaire. Si ce
premier obstacle est levé, vous
pouvez commencer à réfléchir
précisément au projet: aménagement
des lieux, travauxnécessaires,
etc. Selon les situations,
notamment si la transformation
du local professionnel en
logement implique de réaliser
de lourds travaux (création
d’une importante surface supplémentaire
habitable, d’une
ouverture,modification de façade,
etc.), vous devrez déposer
et obteni r un permi s de
construire.Anoter qu’unarchitecte
sera obligatoire dès
170m² de surface plancher ou
d’emprise au sol. Si la transformation
n’implique pas de travaux
nécessitant un permis de
construire, une simple déclaration
préalable en mairie sera
suffisante.
Prudence dans
l’avant-contrat
"Pour sécuriser votre opération,
lenotaire insérera systématiquement
à l’avant-contrat des
conditions suspensives, notamment
l’obtention du permis de
construire, de façon à ce que
vous puissiez revenir sur votre
engagement si vous essuyez un
refus", souligne Me Vibrac. De
même, l’obtention de l’accord
de la copropriété peut faire
l’objet d’une condition suspensive.
Souvent le changement de
destination d’un local commercial
en habitation (et non
l’inverse) ne nécessite pas de vote
des copropriétaires sur cette
décision.
Toutefois, un vote des copropriétaires
demeure requis si
vous envisagez de lourds travaux,
notamment unemodification
de la structure porteuse ou
de la façade de l’immeuble.
Dans ce cas, les travaux doivent
être inscrits à l’ordre du jour de
l’assemblée générale et soumis
au vote à la majorité absolue.
N’hésitez pas à prendre contact
avec votre notaire dès le début
de votre projet, il vous renseignera
utilement sur son opportunité.
aladin
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Message  aladin Jeu 19 Juin - 9:47

LE CONSEILDESNOTAIRES
Léguer un bien
par testament Votre legs peut
permettre d’avantager
votre conjoint, l’un de
vos enfants...À la différence d’une donation,
un legs ne prend effet
qu’au décès du testateur. Il permet
d’organiser la répartition
future de vos biens, via la rédaction
d’un testament, sans
pour autant vous en dessaisir
de votre vivant.
La nécessité
d’un testament
Deux formes de testament
sont le plus couramment utilisées:
le testament olographe,
entièrement écrit de la main
du testateur, daté et signé et le
testament notarié rédigé par
un notaire. "Il faut être précis
sur la désignation du bien légué
en indiquant par exemple
son adresse s’il s’agit d’un bien
immobilier. À défaut, le testam
e n t n e p o u r r a p a s
s’appliquer. Imaginez si vous
indiquez vouloir léguer votre
voiture sans plus de précision
et qu’à votre décès ce sont trois
voitures qui se trouvent dans
votre succession" explique Sylvain
Palenc, notaire.
À noter que vous ne pouvez
léguer que les biens dont vous
êtes propriétaire et qui existeront
à votre décès. S’il s’agit
d’un bien de communauté ou
indivis, votre legs se limitera à
votrequote-part. "Comptez environ
200 ¤ pour la rédaction
d’un testament notarié. Notre
rôle est d’assurer l’efficacité des
dispositions souhaitées par le
testateur. Par ailleurs, grâce à
un testament notarié, les frais
seront allégés pour les héritiers
et légataires à l’ouverture du testament"
expliqueMe Palenc.
Si vous choisissez de rédiger
un testament olographe,
n’hésitez pas à demander
conseil à votre notaire et à le
déposer à son étude afin qu’il
le conserve et l’enregistre au Fichier
central des dispositions
de dernières volontés. Cette
précaution vous permettra
d’écarter tout risque d’erreur,
de destruction ou de perte.
Le choix du légataire
Votre legs peut permettre
d’avantager votre conjoint,
l’un de vos enfants, un neveu,
etc. ou de gratifier des personnes
étrangères à votre famille
tel qu’un concubin, un ami,
une association. "Gardez à
l’esprit que votre testament ne
doit pas avoir pour effet de déshériter
l’un de vos enfants. Chacun
d’entre eux doit en effet recevoir
une part minimale de votre
succession appelée réserve
héréditaire", rappelle Me Palenc.
Par ailleurs, renseignez-
vous sur l’incidence de
votre legs en matière fiscale.
De nombreux abattements
sont accordés selon le lien de
parenté. À l’inverse si vous accordez
un legs à un concubin
ou un ami, une taxation de
60% de la valeur de ce bien
s’appliquera.
Enfin, n’oubliez pas de mettre
à jour votre testament si
vous vendez votre bien. À défaut,
le legs deviendra caduc, il
ne sera pas reporté sur votre
nouvel achat.
aladin
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Message  aladin Jeu 26 Juin - 10:22

LE CONSEILDESNOTAIRES
Compromis de vente :
rétractation et rupture Dès la signature du
compromis, le vendeur
est définitivement
engagé En signant un compromis de
vente, le vendeur s’engage
d’ores et déjà à vendre un bien
immobilier déterminé, à prix
fixe, à l’acquéreur qui s’engage
à acheter.
"Quand les parties signent un
compromis, elles sont ainsi
d’accord sur la chose et le prix,
juridiquement on dit que la vente
est parfaite sous réserve que
les conditions suspensives se réalisent",
explique Sabine Debusigne,
notaire. Pour exemple de
conditions suspensives, il est
fréquent de stipuler auprofit de
l’acquéreur une condition
d’obtention du prêt, d’une délivrance
d’unpermis de construire
ou celle de réalisation de travaux.
L’acheteur pourra cependant
renoncer à acheter et récupérer
son dépôt de garantie et
ce pendant undélai de 7 jours à
compter du lendemain de la
première présentation de la lettre
recommandée contenant
l’avant-contrat ou de sa remise
en mains propres.
Le refus de signer
En revanche, le vendeur ne
bénéficie pas d’un tel délai de
réflexion. Dès la signature du
compromis, il est définitivement
engagé. Ainsi la rétractation
de l’acquéreur et la
non-réalisation d’une des
conditions suspensive mettent
un terme à la vente.
Hormis ces deux situations,
les parties sont tenues de signer
l’acte authentique de vente devant
notaire.Àdéfaut, il y a rupturedes
engagements. Les compromis
comportent toujours
une date butoir à laquelle elles
doivent signer l’acte. "Pour
autant, une fois ce terme atteint,
le compromis n’est pas nul, prévient
Me Debusigne. Cela permet
simplement à l’une des parties
de sommer l’autre, par acte
d’huissier, de venir régulariser
la vente".
Si cette sommation n’est pas
suivie d’effet, le notaire établira
un procès-verbal de carence ou
de d i f f icul t é. Dè s l o r s ,
l’acquéreur pourra, si c’est le
vendeur qui refuse de signer
sans raison valable, demander
la restitution de son dépôt de
garantie ou s’adresser au juge
pour forcer judiciairement la
vente ou obtenir des dommages
et intérêts. Dans le cas inverse,
c’est-à-dire face à un acquéreur
qui refuse d’acheter, celui-
ci peut perdre son dépôt de
garantie et le vendeur peut demander
au juge l’application
de la clause pénale en guise de
dédommagement (de l’ordre
de 10 %). Il peut aussi se rendre
en justice pour demander la régularisation
de la vente. Toutefois,
il est plus difficile de
contraindre quelqu’un à acheter
notamment s’il ne dispose
pas des fonds nécessaires.
"L’idéal face à ces situations
conflictuelles reste l’entente
amiable. Nous aidons les parties
à se mettre d’accord sur une
indemnisation sans recours au
juge, ce qui leur permet de ne
pas perdre plus de temps" commenteMe
Debusigne.
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Message  aladin Mer 2 Juil - 7:45

Affaire des écoutes : Nicolas Sarkozy a été mis en examen cette nuit
Publié le Mercredi 02/07/2014 à 06H29



Après 18 heures de garde à vue, l'ancien président de la République a été mis en examen, dans la nuit de mardi à mercredi (aux alentours de 2h) pour "corruption active, trafic d'influence et recel de violation du secret professionel".

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Message  aladin Sam 5 Juil - 7:12

Christian Estrosi refuse de retirer son arrêté anti-drapeaux étrangers

Nice / Publié le Vendredi 04/07/2014 à 15H20


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 Christian Estrosi a indiqué qu'il ne retirerait pas son arrêté interdisant "l'utilisation ostentatoire" de drapeaux étrangers pendant la Coupe du monde, dont l'exécution a été suspendue ce vendredi par la justice administrative. "Il appartient à l'Etat d'assurer l'ordre public, mais force est de constater que le gouvernement socialiste est en incapacité d'assumer cette mission". 
"Face à cette perte de l'autorité de l'Etat que je n'accepterai jamais, je ne retire pas cet arrêté dans l'attente du jugement au fond", a-t-il fait savoir dans un communiqué publié après l'annonce de la décision du tribunal administratif.
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Message  aladin Sam 5 Juil - 8:49

Rapports locatifs et loi Alur

La loi Alur poursuit l'objectif d'améliorer

les rapports entre propriétaires et locataires

dans le parc privé. Ces dispositions réforment

la réglementation applicable à la location

vide. Elles alignent le régime de la location

meublée, à titre de résidence principale,

sur cette réglementation. Un dispositif

d'encadrement des loyers dans les zones de

tensions entre l'offre et la demande est instauré,

demêmequ'un mécanisme de garantie

universelle des loyers.
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Message  bienvenou Jeu 17 Juil - 9:41

LE CONSEIL DES NOTAIRES

Résiliation d’un bail

d’habitation Le délai de préavis de6mois
ne commence à courir qu’à
compter de la date de remise
de la lettre au locataire Le contrat de location peut
prendre fin à l’initiative du propriétaire
bailleur. Plusieurs
conditions sont exigées pour
protéger le locataire.
❚ Trois motifs de résiliation
Le propriétaire ne peut mettre
fin àunbail d’habitation vide
qu’à sa date d’expiration,
en respectant un préavis de
6 mois et seulement pour l’un
des 3 motifs prévus par la loi.
Le bail parvient à son terme au
bout de 3 ans si le bailleur est
une personne physique ou
6ans s’il s’agit d’une société.
Le congé doit être justifié soit :
- par la décision du bailleur
d’habiter lui-même le logement
ou d ’ y l o g e r son
conjoint, partenaire de Pacs,
son concubin, ses ascendants,
ses descendants ou ceux de
son conjoint, partenaire ou
concubin ;
- par la volonté de vendre le
bien, le locataire est alors prioritaire
pour le racheter ;
- par un motif légitime et sér
i e u x ( n o n - r e s p e c t de
l ’ i n t e r d i c t i o n d e
sous-louer…).
❚ Un congé strictement encadré
Attention, le délai de préavis
de6mois ne commence à courir
qu’à compter de la date de
remise de la lettre au locataire
(s’il ne va pas chercher le courrier
à la Poste, la notification
n’est pas régulière). Il est donc
prudent que la notification
soit faite par voie d’huissier.
Sylvain Palenc, notaire, met en
garde le bailleur. "Le contenu
du courrier envoyé au locataire
est strictement réglementé par
la loi. Si une mention est absente,
le congé donné sera nul et
sans effet".
Cette mise en garde prend
davantage de sens encore depuis
la promulgation de la loi
ALUR du 24 mars 2014. "Notre
droit est de plus en plus formaliste
et protecteur pour le locataire,
mieux vaut ne pas faire
l’économie d’un conseil et d’un
acte d’huissier. Si le congé n’est
pas conforme, le bail ne sera
pas résilié".
En effet, de nouvelles dispositions
sont entrées en vigueur.
Par exemple quand le
bail est résilié pour reprise ou
vente, des informations supplémentaires
sont exigées dans le
congé donné au locataire, notamment
une notice relative
aux obligations du bailleur et
aux voies de recours et
d’indemnisation du locataire,
ou encore la mention du lien
existant entre le bailleur et le
bénéficiaire de la reprise, etc.
A no t e r é g a l e m e n t
l’obligation faite au bailleur de
trouver un nouveau logement
à son locataire âgé de plus de
65ans (contre 70 ans auparavant)
et dont les ressources annuelles
sont inférieures à un
certain plafond. N’hésitez pas
àdemander conseil à votre notaire,
vous aurez l’assurance
de délivrer un congé conforme
et de récupérer votre bien.
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Message  bienvenou Jeu 24 Juil - 6:27

LE CONSEILDES NOTAIRES
Entrepreneurs,rendez
vos biens insaisissables
Pour protéger un
patrimoine, une déclaration
d’insaisissabilité
peut être envisagée.
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Message  bienvenou Jeu 31 Juil - 6:41

LE CONSEILDESNOTAIRES
Achat et changement
de régime matrimonial N’attendez pas d’avoir
trouvé un bien. La
procédure nécessite une
homologation judiciaire Vous envisagez prochainement
d’acquérir votre résidence
principale ?
Interrogez-vous sur votre régime
matrimonial : est-il toujours
adapté à votre situation et
votre volonté.
La possibilité d’en
changer
Le régime matrimonial fixe
l’ensemble des règles applicables
aux époux et à leurs biens.
Son choix revêt une importance
cruciale dans les rapports entre
les deux époux mais aussi
dans leurs relations avec les
tiers.? "L’idéal est de réfléchir
dès l’union au régime le plus
adapté à sa situation actuelle
mais aussi future. D’autant
qu’à ce stade, le coût d’un
contrat demariage est raisonnable,
de l’ordre de 400 ¤", indique
DorothéeMartel-Reison, notaire.
En l’absence de contrat, les
époux se marient sous le régime
légal de la communauté réduite
aux acquêts : tout ce
qu’ils acquièrent après lemariage
leur appartient en commun.
Pour autant, ce choix n’est pas
irréversible puisqu’il est possible
de changer de régime matrimonial
si deux années se sont
écoulées depuis le mariage (ou
l’adoption du précédent régime)
et que l’intérêt de la famille
justifie le changement.
Une réflexion globale
Il n'existe pas de bon ou de
mauvais régime matrimonial,
mais il peut exister un régime
bien ou mal adapté à ses besoins
et à ses désirs. C’est pourquoi,
le projet d’achat d’un
bien immobilier peut être
l’occasion d’engager la réflexion
avec l’aide de son notaire.
Il fera le point avec vous sur
votre situation familiale (présence
d’enfants ou pas), votre situation
professionnelle (travaillez-
vous tous les deux ?),
vos statuts d’exercice (salarié,
entrepreneur individuel, etc.),
votre situation patrimoniale et
vous éclairera afin que vous
puissiez effectuer votre choix.
Ce changement de régime présente
toutefois un coût : les
émoluments du notaire chargé
de rédiger le nouveau contrat
mais également les droits de
partage dus à l’Etat si votre précédent
régime matrimonial nécessite
une liquidation. Dans ce
cas, plus le patrimoine à liquider
est conséquent plus le coût
sera élevé (2,5 % de la valeur
des biens à partager). "C’est
pour cette raison que certains envisagent
un changement de régime
matrimonial avant plutôt
qu’après un nouvel achat immobilier",
constate Me Martel-Reison
. E t de poursui v re :
"N’attendez toutefois pas
d’avoir trouvé un bien ; ce serait
tard. La procédure nécessite une
homologation judiciaire en présence
d’enfants mineurs du couple,
ou en cas d’opposition de la
part d’enfants majeurs ou
d’éventuels créanciers".
N’hésitez pas à consulter votre
notaire avant votre union
mais aussi à tout moment pour
lui faire part de vos projets
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Message  bienvenou Mar 5 Aoû - 13:03

PRISE DES CONGES
PAYES :
LES OBLIGATIONS
DE L’EMPLOYEUR
Tout employeur doit veiller à ce que les salariés
prennent effectivement leurs congés payés. Sa responsabilité
peut être engagée si les salariés ne prennent
pas au moins 4 semaines de congés par an ou encore
s’ils travaillent pendant leurs congés, même si les parties
en sont d’accord.
Prise annuelle
La loi prévoit que les salariés bénéficient de 30 jours
ouvrables de congés par an. Il est obligatoire de
prendre effectivement 4 semaines (24 jours ouvrables)
de congés chaque année, la 5ème semaine pouvant
dans certains cas être reportée, ou affectée à un
compte épargne temps, à certaines conditions.
Quatre semaines de congés doivent être prises pendant
la période allant du 1er mai au 31 octobre (sauf
disposition différente de la convention collective) ;
à défaut, des congés supplémentaires doivent être
accordés. La cinquième semaine peut être prise hors
de cette période.
Et les congés acquis au titre de l’année de référence
précédente doivent être pris avant le 31 mai de l’année
en cours.
Droits à report des congés payés
Le report de congés d’une année sur l’autre n’est pas
admis, sauf cas exceptionnels. Si, par exemple, le
salarié est absent pour raison de santé avant la date
prévue pour le départ en congé, ses congés seront
reportés. Pour les salariés étrangers travaillant en
France, des aménagements peuvent être prévus, par
accord des parties.
Le report des congés doit rester exceptionnel et limité
à un nombre de jours réduit, la règle étant la prise d’au
moins 4 semaines de congés par an.
Obligations de l’employeur
C’est à l’employeur que revient l’obligation d’organiser
les départs en congés. Il doit consulter les représentants
du personnel lorsqu’ils existent, afficher la
période de prise des congés et l’ordre des départs en
congés dans les délais prescrits.
L’employeur ne peut pas remplacer la prise des
congés par le versement d’une indemnité compensatrice,
même si le salarié a donné son accord.
Responsabilité
La responsabilité de l’employeur peut être mise en
cause s’il n’impose pas la prise des congés payés. En
effet, il a l’obligation de veiller à la santé et à la
sécurité des salariés et à ce titre ils doivent prendre
leurs congés. Sa faute inexcusable pourrait être
engagée en cas d’accident du travail ou de maladie
professionnelle. Et le salarié peut demander à être
indemnisé, ou encore prendre acte de la rupture de
son contrat aux torts de l’employeur.
Les dispositions légales en matière de congés sont
impératives et entraînent un certain nombre
d’obligations à la charge de l’employeur. A défaut,
sa responsabilité peut être mise en cause.
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Message  bienvenou Jeu 4 Sep - 11:16

LE CONSEILDESNOTAIRES
Aider son enfant
àacheter Vous pouvez vous
porter caution
personnelle du prêt
immobilier souscrit. Les jeunes adultes se heurtent
à des difficultés financières
pour acquérir leur premier
nid douillet. L’aide des parents
se révèle bien souvent déterminante.
◗ LE PRÊT D’ARGENT
Vous disposez de quelques
économies? Consentir un prêt
familial est envisageable si
vous ne souhaitez pas vous déposséder
définitivement de votre
argent. "Il est constaté que
les clients, d’eux-mêmes, pratiquent
la reconnaissance de dettes
sous seing privé. L’idéal serait
qu’elle soit constatée par acte
authentique et assortie des garanties
adéquates", conseille
Sandra Scandolo, notaire.
"Grâce à un écrit, la situation
sera claire vis-à-vis des frères et
soeurs. Si vous décédez avant le
remboursement du prêt il n’y
aura aucun doute sur la teneur
de l’opération".
Pour responsabiliser votre
enfant, prévoyez un échéancier
de remboursement assorti
d’un intérêt d’emprunt. Et
pour plus de sécurité, conservez
scrupuleusement vos relevés
de compte (preuve du remboursement)
; à défaut, ce prêt
pourrait être considéré comme
une donation indirecte.
◗ LE DON D’ARGENT
Vous pouvez aller plus loin et
consentir une donation d’une
somme d’argent à votre enfant.
"S’il achète en couple, par précaution,
nous incluons toujours
un paragraphe dans l’acte
sur l’origine de ces fonds. En cas
de séparation, cet argent lui reviendra,
évitant un conflit supplémentaire
au sein du couple",
indiqueMe Scandolo.
De même, les rapports avec
les frères et soeurs seront transparents
et simplifiés.
Deux donations en franchise
d’impôts sont possibles pour
chacun des parents : la première,
à utiliser en priorité, jusqu’à
31865¤ si vous avez moins de
80 ans, la seconde jusqu’à
100000¤ (ces abattements se renouvellent
tous les quinze
ans).
Enfin, si vous n’avez pas assez
de liquidités, et à la condition
que vos revenus soient assez
élevés, vous pouvez vous
porter caution personnelle du
prêt immobilier souscrit.
Attention, en vous engageant
caution solidaire, la banque
pourra se retourner contre
vous pour obtenir le remboursement
de l’emprunt avant même
de tenter des poursuites
contre votre enfant. Votre capacité
d’emprunt se trouvera aussi
obérée par votre engagement.
Envisagez cette solution
si votre fils ou votre fille a des
ressources suffisantes pouremprunter
mais non régulières
( C D D , i n t é r i m a i r e ,
intermittent…) et que, de votre
côté, vous ne prévoyez de solliciter
aucun emprunt. Parfois,
la banque acceptera aussi que
vous soyez caution hypothécaire.
Concrètement, vous mettez
l’un de vos biens immobilier en
garantie de l’emprunt.
N’hésitez pas à prendre
conseil auprès de votre notaire
pour trouver la solution la plus
adaptée à votre situation.
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Message  bienvenou Mar 9 Sep - 9:20

C'est à grand renfort de publicité, qu'a été

annoncée et votée, la fameuse loi ALUR, le 24

Mars dernier, validée pour l'essentiel par le

conseil constitutionnel par décision des sages

du 20 mars 2014.

La Loi dite ALUR, affiche un double objectif : faciliter l’accès au

logement pour l'acquéreur immobilier, en renforçant sa protection

contre les aléas de la vente immobilière et renforcer les droits des

locataires, notamment dans les grandes agglomérations où la

situation du secteur locatif est réputée tendue.

Textuellement, elle règlemente l’Accès au Logement et l’Urbanisme

Rénové. Il s’agissait à ce titre, d’un texte phare du gouvernement

Ayrault et du fruit de la collaboration avec le parti EELV,

encore représenté à l’époque au gouvernement (Loi dite DUFLOT

par certains).

Mais à l’examen, ce texte a compliqué singulièrement les choses,

à tout le moins pour le petit propriétaire immobilier, bailleur ou

vendeur, pratiquement logé à la même enseigne qu’un puissant

investisseur immobilier ou un bailleur institutionnel.

Issu du flot législatif inflationniste contemporain, ce texte n’évite

pas malheureusement, l’écueil du paradoxe : à trop vouloir protéger,

on finit par nuire et la multiplication des formalités et des

contraintes, peut constituer un frein à la location ou à la vente

d'un bien, ce qui in fine, est contraire aux intérêts de locataires

en quête de logement , qui bénéficieraient en réalité d’un marché

immobilier plus fluide, sans compter l’effet de découragement que

peut avoir sur un petit propriétaire, le nouveau droit de la vente en

copropriété.

Au fond, si l’on a admis récemment qu’il fallait simplifier la vie de

tous les jours et les transactions économiques (choc de simplification),

c’est le parti inverse qui a été adopté par la loi ALUR. Telle

n’est pas en effet la philosophie de ce texte, tant en cas de vente

de lot de copropriété, que dans l’hypothèse de location d’un bien

vide ou meublé.

1- En cas de vente d'un logement en copropriété, les formalités

sont multipliées, afin d'améliorer l'information de l'acquéreur :

- l’annonce de mise en vente d’un lot en copropriété, est réglementée,

- une fiche synthétique de copropriété doit être établie,

- le règlement de copropriété et ses avenants doivent être annexés

à l’acte,

- les procès-verbaux d’Assemblée Générale de copropriété des

trois dernières années également « si le vendeur en dispose », la

question du contrôle de la sincérité de la déclaration du vendeur,

se posant effectivement,

- un nouveau diagnostic est institué, dit DDT (risque de mérule),

- une information financière est due sur la copropriété et le vendeur,

- le carnet d’entretien de la copropriété établi par le syndic, est

également visé,

- les nouvelles informations de surface, excédent les exigences

de la Loi « Carrez »,

- est remise une notice d'information générale sur la copropriété,

etc.

Loin du choc de simplification, c’est le choix de la complexité

qu’a fait le législateur. On ne peut s’empêcher ici, de songer aux

petites copropriétés ou aux syndics bénévoles…

2- Il en est de même en cas de location à usage d'habitation ; les

obligations antérieures pesant pour l’essentiel sur le bailleur, ont

été renforcées :

- encadrement des loyers dans les agglomérations de plus de

50.000 habitants présentant des difficultés d'accès au logement,

avec accroissement des pouvoirs préfectoraux,

- dans ces mêmes zones, le délai congé du locataire sera réduit

de 3, à 1 mois,

- plus généralement et dans tous les cas, les hypothèses dans

lesquelles le délai de congé du locataire est abrégé à 1 mois,

sont étendues (état de santé sans condition d’âge, etc.),

- l'information du locataire en cas de congé du bailleur, est encore

largement étendue,

- l'indexation qui ne serait pas demandée dans les temps, sera

perdue au bout d'un an,

- le délai de restitution du dépôt de garantie, passe de 2, à 1 mois,

- une garantie universelle des loyers (GUL) est prévue pour 2016

(finalement, non obligatoire),

- la trêve hivernale des expulsions locatives, est fixée du 1er

novembre au 31 mars,

- la prescription pour les arriérés de loyers, est réduite de 5 à 3

ans, etc.

Cette énumération n’est pas exhaustive, elle pourrait par ailleurs

être précisée dans le temps, au regard du nombre et de la complexité

des dispositions contenues dans ce texte et les textes

d’application à venir. Manifestement et plus que jamais, la consultation

d’un avocat, spécialiste du droit, s’impose pour assister les

parties au contrat de vente immobilière et au contrat de bail.
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Message  bienvenou Jeu 11 Sep - 10:44

Un bon crédit, ça se négocie!
Bâtissez un dossier béton, préparez vos arguments et vous économiserez. Les taux sont très basVous avez décidé de
contracter un emprunt
auprès d'une banque
dans le cadre d'une transaction
immobilière ?
Certains paramètres du
marché sont à prendre en
compte, tout comme votre
propre situation financière.
Depuis quelques
mois, les taux des prêts à
l'habitat ont atteint des
records historiques.
À 2,68%enmoyenne au
mois d'août 2014, ils
n'ont pas été aussi attractifs
depuis 70 ans. Cette
chute vertigineuse place
l'acquéreur dans un
contexte très favorable à
l'emprunt mais plusieurs
points restent à négocier
avant de signer avec une
banque. Éclairage Lorsqu’un investissement se fait à deux, mieux vaut assurer chaque individu à 100%. En cas de décès, le prêt sera intégralement pris en
charge par l’établissement bancaire. Il faut demander la
suppression pure et simple
des pénalités de
remboursement anticipé.


◗ FAIRE JOUER LA CONCURRENCE
Aussi évident que cela puisse paraître,
le principal atout du client consiste à faire
jouer la concurrence. D'ailleurs, internet
a considérablement facilité l'accès à
plusieurs offres puisque chaque banque
dispose d'un service de simulation en ligne.
"C'est très facile pour les futurs emprunteurs
de comparer. Ils viennent avec
les fiches d'autres banques et peuvent négocier.
L'important pour nous, c'est de ne
pas perdre un bon dossier", précise Didier
Trani, directeur de l'Agence Habitat
du Crédit Agricole. "Nous allons tenter de
proposer mieux que le concurrent, pour
pouvoir récupérer le client", ajoute-t-il.
Bien qu'une banque n'ait pas le droit
d'obliger le client à souscrire chez elle ou
à consommer ses produits dans le cadre
d'un emprunt, transférer ses comptes
dans l'établissement prêteur est un argument
de poids pour faire baisser le taux
de crédit. Rester dans sa banque historique
peut s’avérer un bon choix, à condition
de lui soumettre les propositions extérieures
qui seront, en toute logique,
plus intéressantes. N’hésitez pas à être
exigeant avec votre banquier et à lui réclamer
des efforts supplémentaires.
◗ NÉGOCIER LES "À-CÔTÉS"
Après l’obtention d’une offre défiant
toute concurrence, les conditions du crédit
peuvent être débattues. Le taux d'intérêt
est en pôle position, mais "dans le
contexte actuel, il ne faut pas se focaliser
sur ce seul point, l'écart ne sera jamais
énorme", nuance Stéphane Lotto, expert
en courtage immobilier. En revanche,
l’emprunteur peut toujours négocier les
assurances décès/perte totale et irréversible
d’autonomie, perte d’emploi ou interruption
temporaire de travail, indispensables
si l’emprunteur se retrouve
dans l’incapacité totale ou partielle de
rembourser son crédit. "Elles peuvent représenter
jusqu’à 20% des mensualités",
estime Didier Trani. Depuis 2010, la loi
Lagarde interdit aux établissements prêteurs
d'imposer la souscription d'un produit
d'assurance "maison" comme
condition sine qua non. Le client peut
donc refuser de souscrire et demander
un devis à des assureurs externes. Ils seront
peut-être moins chers ou vous serviront
là encore d’arme de négociation.
D’autre part, si l’emprunteur vient à gagner
une somme d’argent importante ou
à revendre son bien, il aura la possibilité
de rembourser son prêt plus vite que prévu,
mais devra s’acquitter d’une somme
pouvant atteindre jusqu’à 3% du capital
dû, soit 6000¤ pour un prêt de 200000¤.
Pour éviter ces frais, il est donc primordial
de demander la suppression pure et
simple de ces pénalités de remboursement
anticipé. Autre point de négociation:
quelques frais de service peuvent
être allégés par la banque.Ungeste commercial
n’est pas à exclure sur les frais de
dossier ou la gratuité de votre carte bancaire
par exemple.
◗ LES ERREURS À ÉVITER
"Il ne faut pas que la couverture
d’assurance soit un objet de négociation.
Assurer à 50% le risque de décès est une
erreur, assure Didier Trani. Si vous êtes à
moitié assuré et qu’un malheur survient,
votre conjoint devra régler seul la moitié
restante". D’autre part, même si l’apport
reste capital lors d’un prêt immobilier,
"on conseille aux personnes de ne pas se
mettre à nu. Les taux sont vraiment bas
c’est complètement idiot de se démunir de
toute son épargne", explique Stéphane
Lotto.
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Message  bienvenou Jeu 11 Sep - 10:45

La durée
On prête sur une durée longue
en fonction de l’âge du
client et de ses revenus.
Plus l’emprunt s’étale dans
le temps, plus le taux est
élevé.
Le primo-accédant
Il ouvre le droit à un prêt à
taux zéro (PTZ), dont le
montant sera lui-même calculé
en fonction des revenus
et du nombre de personnes
appartenant au
foyer fiscal. Pour être primo-
accédant, l’emprunteur
doit justifier qu’il n’a pas
été propriétaire de sa résidence
principale les deux
dernières années.
Le chèque"premier
logement"
C’est un dispositif peu
connu, instauré par la Ville
de Marseille depuis 2006,
en partenariat avec quatre
banques (Crédit Agricole,
Caisse d’Épargne, Crédit
Foncier, Banque populaire).
Il est réservé aux primo-
accédants qui achètent
àMarseille et donne droit à
une subvention calculée en
fonction de la situation familiale,
verséeàmoitié par
la Ville et par la banque partenaire.
Le prêtconventionné
Si l’emprunteur dispose
d’un apport suffisant pour
couvrir les frais de notaire
et de garanties (environ
20000 euros sur un prêt
de 200000), il a droit à un
prêt conventionné. Ce type
de crédit permet, à terme,
de bénéficier des
aides pour le logement
(APL).
L’assurance perte
emploi
La banque peut couvrir,
pendant deux ans en
moyenne, la moitié des
mensualités. Pour cela, il
faut être inscrit au chômage
pendant au moins
90jours.
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Message  bienvenou Jeu 11 Sep - 10:45

LE CONSEILDESNOTAIRES
La mise en location
d’un logement Les baux d’habitation sont le plus souvent établis
sous seing privé, entre les parties elles-mêmes.
L’intervention d’un notaire est toutefois
possible et offre plusieurs avantages.
❚ L’assurance d’un contrat conforme
Si les parties font intervenir le notaire dans la
rédaction du contrat de location, elles en retireront
de précieux avantages. L’acte notarié, dit
"authentique", est l’assurancepour les cocontractants
d’uncontrat équilibré. Le notaireaune obligation
d’information envers les deux parties. Il
lui est interdit de chercher à privilégier les intérêts
du bailleur ou du locataire. Outre ce devoir
de loyauté, ses conseils avisés se révéleront essentiels.
Particulièrement en cette période où la législationachangé.
Rémi Vibrac, notaire,met en garde
les bailleurs. "La récente loi pour l’accès au logement
et un urbanisme rénové (Alur) a profondément
modifié la loi du 6 juillet 1989 tendant à
améliorer les rapports locatifs et régissant les
contrats de locationd’habitation. Il serait particulièrement
imprudent d’utiliser des contrats préétablis
trouvés sur internet ou en librairie. Ils pourraient
ne pas être à jour." Cette loi a par exemple
fixé de nouvelles mentions obligatoires au bail :
la désignationdes équipements d’accès aux technologies
de l’information et de la communication,
le montant et la date de versement du dernier
loyer acquitté par le précédent locataire (si
ce dernier a quitté les lieux moins de 18 mois
avant la signature du bail), la nature et le montant
des travaux effectués dans le logement depuis
la fin du dernier contrat de bail, etc.
❚ Un outil efficace en cas d’impayés
Mais le principal atout de ce bail notarié est
qu’il est revêtu de la formule "exécutoire". Cela
permet au propriétaire en cas d’impayés
d’obtenir l’exécution forcée du paiement du
loyer. Il peut ainsi contacter un huissier de justice
et procéder par son intermédiaire à des mesures
de saisies auprès du locataire mais aussi de la
caution (sur les salaires, les comptes en banque,
etc.). Le bailleur gagne un temps précieux. Avec
un acte sous seing privé, il faudrait au préalable
agir en justice pour obtenir un jugement autorisant
une telle saisie. "Comptez un demi-mois de
loyer pour la rémunération du notaire au titre de
la rédaction du bail, soit unquart demois de loyer
à la charge de chacune des parties. Compte tenu
de ce coût raisonnable, il serait dommage de se priver
d’une telle protection", souligneMe Vibrac.
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Message  bienvenou Sam 13 Sep - 10:46

Modification

des modalités

de révision

du loyer

Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à

compter de la date prévue pour la révision,

pour en faire la demande. Toutefois, le différentiel

de loyer d'une révision antérieure

au 26 mars 2009 est prescrit et le bailleur ne

peut en exiger le paiement. De même, le

paiement entre le 27 mars 2009 et le 26

mars 2014 doit être demandé avant le 26

mars 2015. L'indice de référence des

loyers, du 2ème trimestre 2014 s'établit à

125,15 soit une augmentation de 0,57 %

par rapport à l'IRL du 2ème trimestre 2013.
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Message  aladin Jeu 18 Sep - 8:31

Le mandat de
protection future Si vous craignez un jour deneplus pouvoir gérer
seul vos affaires, vous pouvez organiser par avance
votre protection au moyen du mandat de protection
future.
Une solution préventive
Il vous suffit de choisir une personne qui
s’occupera de vous et/ou de votre patrimoine
pour le jour où vous ne serez plus en état physique
ou mental de le faire. Cet écrit doit être établi avec
soin et accepté par le ou les mandataires que vous
avez désignés. Votre notaire en assurera la rédaction.
"Le mandat de protection future vous permet
d’avoir l’esprit libre et de vous assurer que tout se
passera bien si un jour vous n’avez plus toutes vos
capacités", explique Sylvain Palenc, notaire. Ànoter
que si le mandat est notarié, vous pourrez confier
des pouvoirs plus étendus à votre mandataire.
Efficace en cas de besoin
Si un jour votre mandataire pense que le moment
est venu de mettre en oeuvre le mandat, il lui
suffit de vous faire examiner par un médecin agréé
(liste disponible au greffe du tribunal d’instance).
Le certificat médical atteste alors de l’altération de
vos facultés mentales ou corporelles de nature à
empêcher l’expression de votre volonté. Muni de
ce document et du mandat de protection future,
votre mandataire se rend au greffe du tribunal
d’instance. Le greffier appose son visa sur le mandat
et dès lors, le dispositif fonctionne comme une
procuration. Selon ce que vous aurez décidé en
amont, votre mandataire pourra être autorisé à représenter
vos intérêts personnels et/ou patrimoniaux.
Le pouvoir donné peut être général ou détaillé.
Il est possible de préciser vos souhaits
concernant votre logement (maintien à domicile
le plus longtemps possible par exemple), vos préférences
dans le cas d’un hébergement en maison
de retraite…
Côté patrimoine, vous décidez si le mandat porte
sur tout ou partie de vos biens et si vous autorisez
toutes les opérations ou certains actes seulement
(encaisser des loyers, conclure un bail…).
Pour que votre mandataire puisse procéder à la
vente de vos biens immobiliers, votre mandat doit
être obligatoirement rédigé par un notaire. "Nous
nous chargeons du contrôle de la gestion effectuée
par le mandataire et le cas échéant, nous informons
le juge de tous les mouvements de fonds ou
opérations apparaissant non justifiées ou contraire
aux termes du mandat", explique Me Palenc. Il
s’agit donc d’un contrat simple, facile de mise en
oeuvre et sécurisé.
aladin
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Message  aladin Sam 20 Sep - 8:16

Les avantages

fiscaux

des locations

meublées

Les propriétaires qui louent ou

sous-louent, en meublé, une ou plusieurs

pièces de leur habitation principale

sont exonérés de l'impôt sur le revenu,

pour les produits de cette location,

sous réserve que les pièces

louées constituent, pour le locataire

ou le sous-locataire, sa résidence principale

et que le prix de location demeure

fixé dans les limites raisonnables.

Au titre de l'année 2014, les plafonds
de loyer s'élèvent à 183
¤ le m2 enÎle-de-France et 134
¤ dans les autres
régions.
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Message  bienvenou Mar 23 Sep - 9:16

C'est à grand renfort de publicité, qu'a été
annoncée et votée, la fameuse loi ALUR, le 24
Mars dernier, validée pour l'essentiel par le
conseil constitutionnel par décision des sages
du 20 mars 2014.
La Loi dite ALUR, affiche un double objectif : faciliter l’accès au
logement pour l'acquéreur immobilier, en renforçant sa protection
contre les aléas de la vente immobilière et renforcer les droits des
locataires, notamment dans les grandes agglomérations où la
situation du secteur locatif est réputée tendue.
Textuellement, elle règlemente l’Accès au Logement et l’Urbanisme
Rénové. Il s’agissait à ce titre, d’un texte phare du gouvernement
Ayrault et du fruit de la collaboration avec le parti EELV,
encore représenté à l’époque au gouvernement (Loi dite DUFLOT
par certains).
Mais à l’examen, ce texte a compliqué singulièrement les choses,
à tout le moins pour le petit propriétaire immobilier, bailleur ou
vendeur, pratiquement logé à la même enseigne qu’un puissant
investisseur immobilier ou un bailleur institutionnel.
Issu du flot législatif inflationniste contemporain, ce texte n’évite
pas malheureusement, l’écueil du paradoxe : à trop vouloir protéger,
on finit par nuire et la multiplication des formalités et des
contraintes, peut constituer un frein à la location ou à la vente
d'un bien, ce qui in fine, est contraire aux intérêts de locataires
en quête de logement , qui bénéficieraient en réalité d’un marché
immobilier plus fluide, sans compter l’effet de découragement que
peut avoir sur un petit propriétaire, le nouveau droit de la vente en
copropriété.
Au fond, si l’on a admis récemment qu’il fallait simplifier la vie de
tous les jours et les transactions économiques (choc de simplification),
c’est le parti inverse qui a été adopté par la loi ALUR. Telle
n’est pas en effet la philosophie de ce texte, tant en cas de vente
de lot de copropriété, que dans l’hypothèse de location d’un bien
vide ou meublé.
1- En cas de vente d'un logement en copropriété, les formalités
sont multipliées, afin d'améliorer l'information de l'acquéreur :
- l’annonce de mise en vente d’un lot en copropriété, est réglementée,
- une fiche synthétique de copropriété doit être établie,
- le règlement de copropriété et ses avenants doivent être annexés
à l’acte,
- les procès-verbaux d’Assemblée Générale de copropriété des
trois dernières années également « si le vendeur en dispose », la
question du contrôle de la sincérité de la déclaration du vendeur,
se posant effectivement,
- un nouveau diagnostic est institué, dit DDT (risque de mérule),
- une information financière est due sur la copropriété et le vendeur,
- le carnet d’entretien de la copropriété établi par le syndic, est
également visé,
- les nouvelles informations de surface, excédent les exigences
de la Loi « Carrez »,
- est remise une notice d'information générale sur la copropriété,
etc.
Loin du choc de simplification, c’est le choix de la complexité
qu’a fait le législateur. On ne peut s’empêcher ici, de songer aux
petites copropriétés ou aux syndics bénévoles…
2- Il en est de même en cas de location à usage d'habitation ; les
obligations antérieures pesant pour l’essentiel sur le bailleur, ont
été renforcées :
- encadrement des loyers dans les agglomérations de plus de
50.000 habitants présentant des difficultés d'accès au logement,
avec accroissement des pouvoirs préfectoraux,
- dans ces mêmes zones, le délai congé du locataire sera réduit
de 3, à 1 mois,
- plus généralement et dans tous les cas, les hypothèses dans
lesquelles le délai de congé du locataire est abrégé à 1 mois,
sont étendues (état de santé sans condition d’âge, etc.),
- l'information du locataire en cas de congé du bailleur, est encore
largement étendue,
- l'indexation qui ne serait pas demandée dans les temps, sera
perdue au bout d'un an,
- le délai de restitution du dépôt de garantie, passe de 2, à 1 mois,
- une garantie universelle des loyers (GUL) est prévue pour 2016
(finalement, non obligatoire),
- la trêve hivernale des expulsions locatives, est fixée du 1er
novembre au 31 mars,
- la prescription pour les arriérés de loyers, est réduite de 5 à 3
ans, etc.
Cette énumération n’est pas exhaustive, elle pourrait par ailleurs
être précisée dans le temps, au regard du nombre et de la complexité
des dispositions contenues dans ce texte et les textes
d’application à venir. Manifestement et plus que jamais, la consultation
d’un avocat, spécialiste du droit, s’impose pour assister les
parties au contrat de vente immobilière et au contrat de bail
bienvenou
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Message  aladin Jeu 25 Sep - 5:32

Lepied-à-terre, pari risqué?
Cecoin de paradispeut setransformer en gouffrefinancier. Voici comment éviter les piègesChaque année, nous attendons
tous les vacances
avec impatience, mais en
couple, avec ou sans enfants,
seul ou entre amis,
c’est toujours la même
rengaine: où partir? Quelle
formule choisir? Face à
ce casse-tête, quand le
budget le permet, une
idée fait son chemin:
après tout, pourquoi ne
pas acheter un logement
à la campagne, à lamer
ou à lamontagne? Trois
millions de Français possèdent
déjà une résidence
secondaire, située en
moyenne à 360 km de
leur résidence principale.
Est-ce un projet vraiment
raisonnable? Nos
conseils pour éviter
que le rêve ne devienne
un cauchemarInvestir dans une résidence tourisme permet d’encaisser un loyer fixe toute l’année, rétribué par une agence immobilière chargée de
trouver les locataires à votre place"En bord de mer, c’est plutôt
le confort, l’attractivité et le
bien-être qu’il faut privilégier,
pas le rendement

La première démarche consiste,
bienentendu, àcibler lepied-à-terre
de vos rêves. Studio au pied des
pistes,maison de campagne ou appartement
en bord de mer, ce choix résulte
d’un savant mélange entre votre budget
et vos aspirations. Coup de coeur ou pas,
une chose est certaine: l’emplacement
est déterminant. Le bien est-il propice à
la revente?Quelles activités peut-onpratiquer
dans la région? Est-il accessible et
proche des commerces pour vos vieux
jours ?
Des questions tout à fait banales auxquelles
il faut, pourtant, répondre en
amont. Une fois la perle dénichée, trois
propositions s’offrent à vous.
◗ ACHETER EN PLEINE PROPRIÉTÉ
"La campagne connaît une forte demande.
Sur la totalité de nos clients, 15 à
20%recherchent une résidence secondaire.
Mais la majorité des acquéreurs, ici
dans le Vaucluse, ne veulent pas louer
leur bien pendant l’année pour pouvoir
en profiter quand ils veulent", indique
Jean-Christophe Thomas, gérant de
l’agence immobilière Les Arts au soleil à
L’Isle-sur-la-Sorgue, avant de nuancer :
"Le prix des maisons dans la région oscille
entre 300 000 euros et 400 000 euros,
ce sont donc des gens plutôt aisés".
Si vous n’avez pas cette chance, ne
comptez pas non plus sur les avantages
fiscaux pour réaliser votre projet. En effet,
à l'achat d'une résidence secondaire,
vous ne pouvez pas prétendre aux
prêts aidés, réservés au financement de
votre résidence principale. Ainsi en
est-il du prêt à taux zéro, du prêt conventionné
et duprêt à accession sociale.
En revanche, un plan épargne-logement
peut financer l'achat d'une résidence
secondaire, uniquement dans le
cas où vous l'utilisez à titre personnel et
familial, sans la louer. Bémol, il faut
avoir ouvert ce compte avant le 1er mars
2011 pour bénéficier de cet avantage.
◗ LOUER PENDANT L’ANNÉE
Selon l’Insee, les Français propriétaires
d’une résidence secondaire
l’occupent environ 12% par an, soit, en
moyenne, 44 nuits. Par conséquent, si
les finances ne permettent pas de laisser
le logement vacant, mieux vaut songer à
la location. Bien entendu, le bouche-
à-oreille fonctionne, mais Internet
reste une valeur sûre pour garantir
l’occupation quasi permanente de votre
résidence secondaire, en fonction de la
saison et de son attractivité.
Dans un premier temps, si vous mettez
votre bien en location plusieurs annéesde
suite, les loyers perçus seront imposés
au titre de bénéfices industriels et
commerciaux (Bic) et non comme revenus
fonciers. Cette démarche est très
simple à mettre en place et évite les
contrariétés administratives, mais vous
empêche de déduire certaines charges
(intérêts d'emprunt,amortissement, travaux).
Attention, les bénéfices de la location
sont différents en fonction des régions,
il faut donc étudier le potentiel de
chacune et réfléchir aux frais engagés.
"En borddemer, le rendement locatif saisonnier
n’excède pas les 1% ou 2% du
prix d’achat, alors qu’il atteint les 10% à
la campagne. Vous couvrez donc à peine
le prix des charges", explique Stéphane
Arnaud, gérant d’une agence immobilière
à Saint-Cyr-sur-Mer. "Ici, c’est plutôt
le confort, l’attractivité et le bien-être
qu’il faut privilégier" conclut-il. Pour
rentabiliser cet investissement, une
autre alternative est en vogue: la résidence
tourisme (voir ci-dessous
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Message  aladin Jeu 25 Sep - 5:32

La loi Censi-Bouvard
Elle concerne, entre
autres, les résidences de
tourisme classées et permet
de réduire l’impôt
sur le revenu à hauteur
de 11%du prix du logement
(hors taxes), à
condition d’acquérir le logement
avant le 31 décembre
2016. Aucune condition
de revenus n’est imposée.
Revendre sa résidence
secondaire
Les plus-values seront
taxées selon le régime
des plus-values immobilières
au taux de 34,5%
(éventuellement majoré
d’une surtaxe) sauf si
vous détenez votre bien
depuis plus de 30 ans ou
si vous vendez pour acquérir
votre résidence
principale, auquel cas les
plus-values seront exonérées.
Pas de prêt spécifique
Comme pour une résidence
principale, vous allez
négocier les conditions
de votre prêt : taux, durée,
frais de dossier et garantie.
Les Zones de
Revitalisation Rurale
(ZRR)
Les zones de revitalisation
rurale (ZRR) regroupent
des territoires ruraux
qui rencontrent des
difficultés économiques.
Ce dispositif pousse les
investisseurs à s’y installer.
En cas de mise en location
d’un logement situé dans
une résidence de tourisme
à cet endroit, ou bien
d’un meublé de tourisme,
une réduction d’impôt sur
le revenu est accordée.
Les travaux de réhabilitation,
de reconstruction,
d’agrandissement ou
d’amélioration de logements
anciens sont déso
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