TOURISME EN MEDITERRANEE

Tourisme: unbon placement?
Cet investissement permet de posséder une résidence secondaire tout en percevant un loyer Depuis quelques années,
le secteur immobilier note
l’explosion des investissements
en résidence tourisme.
Au pied des pistes
ou en bord de mer, destinées
à des vacanciers ou
des hommes d’affaires,
elles sont idéales pour les
séjours courts et riches
en activité: un bon moment
d’investir dans la
pierre tout en profitant,
quelques semaines par an
de votre appartement ou
votre maison en fonction
des disponibilités.
Comment choisir
l’emplacement idéal ou
encore l’exploitant qui
louera votre bien ?Quelle
est la fiscalité particulière
de ces résidences ?
Voici quelques réponses Le dispositif Censi-Bouvard concerne, entre autres, les résidences de tourisme classées et permet de réduire l’impôt sur le revenu
à hauteur de 11% du prix du logement. Tous les ans, les congés sont attendus
avec impatiences : deux semaines en hiver,
un peu plus en été, en couple, avec
ou sans enfants, seul ou entre amis, c’est
toujours la même rengaine: où partir ?
Quelle formule choisir ? Au fil des ans,
quand le budget le permet, une idée fait
son chemin : les résidences de tourisme.
Implantées un peu partout en France, elles
ont fleuri à la campagne, à la montagne,
dans les Alpes et dans les Pyrénées, à
la mer, bref, dans tous les recoins charmants
de notre pays. Le principe est le
même partout : un investisseur privé
achète un appartement, un studio ou
une maison avec un double objectif,
l’occuper pour quelques semaines de vacances
et le louer le reste du temps.
Le tourisme, à partager entre
loisirs et affaires
Les résidences de tourisme "loisir" doivent
être situées dans des zones touristiques
à fort potentiel. En plus des services
habituels, elles offrent des infrastructures
telles que piscines, terrains de sport,
parfois, saunas, hammams, bains à remous,
club enfants, etc. La location se
fait le plus souvent à la semaine, donc le
choix du gestionnaire est très important,
sa capacité à louer et à bien entretenir sera
primordiale pour la réussite de votre investissement.
Composée en majorité de
studios (environ 80%) et d’appartements
deux pièces, ces résidences doivent être
situées en centre ville ou à proximité de
centres d’affaires importants. Veillez à ce
que votre logement soit systématiquement
bien desservi.
Une fiscalité avantageuse
Tout d’abord, cette formule permet
d’investir dans la pierre en bénéficiant
d’un double avantage fiscal : une réduction
d’impôt sur le revenu grâce aux régimes
du logement meublé non professionnel
(LMNP) et du dispositif Censi-Bouvard,
ainsi qu’une exonération de TVA
lors de l’acquisition. Censi-Bouvard
concerne, entre autres, les résidences de
tourisme classées et permet de réduire
l’impôt sur le revenu àhauteur de 11% du
prix du logement (hors taxe), à condition
d’acquérir le logement avant le 31 décembre
2016. Aucune condition de revenus
n’est imposée. Attention cependant,
l’exonération de TVA n’est réellement acquise
qu’au bout de vingt ans. Si vous cédez
votre bien avant, vous risquez d’être
redressé par le fisc.
Pas d’aides, mais une
rentabilité intéressante
Comme pour une résidence principale,
vous allez négocier les conditions de
votre prêt : taux, durée, frais de dossier et
garantie. En revanche, ne comptez pas
sur les prêts aidés. À l'achat d'une résidence
secondaire, vous ne pouvez pas
prétendre aux prêts aidés, réservés au financement
de votre résidence principale.
Ainsi en est-il du prêt à taux zéro, du
prêt conventionné ou du prêt à accession
sociale. Le plan d’épargne logement
(Pel), lui non plus, n’est pas acessible. Il
peut être utilisé pour financer une résidence
secondaire, mais pas si elle est
louée. L'autre atout de la formule tient à
la rentabilité qu'elle annonce. L'investisseur
loue le logement à un exploitant, qui
signe avec lui un bail commercial de neuf
à douze ans, verse un loyer (chaque trimestre
ou chaque année), s'occupe de
sous-louer le logement aux touristes et
en paie les charges.
L'acheteur connaît ainsi à l'avance le
loyer net qu'il peut espérer pendant cette
période. La rentabilité garantie est le plus
souvent comprise entre 4% et 5,50% net
par an, mais il vaut mieux, avant de signer
un quelconque document, faire appelàungestionnaire
patrimonial. Il pourra
étudier le contenu du bail commercial
et donner son avis quant au sérieux de
l’exploitant avec qui vous travaillez.

Les résidences
secondaires
Selon l’Insee, les français
propriétaires d’une résidence
secondaire l’occupent
environ 12%par an, soit,
en moyenne, 44 nuits. Par
conséquent, si les finances
ne permettent pas de laisser
le logement vacant,
mieux vaut songer à la location.
Bien entendu, le bouche-
à-oreille fonctionne,
mais Internet reste une
valeur sûre pour garantir
l’occupation quasi permanente
de votre résidence
secondaire, en fonction de
la saison et de son attractivité.
Dans un premier
temps, si vous mettez votre
bien en location plusieurs
années de suite, les loyers
perçus seront imposés au
titre de "bénéfices industriels
et commerciaux"
(Bic) et non comme revenus
fonciers. Cette démarche
est très simpleàmettre
en place et évite les
contrariétés administratives.
Inconvénient de cette
formule : vous ne pouvez
déduire aucune autre charge
(intérêts d'emprunt,
amortissement, travaux).
Les résidences services
Elles constituent un ensemble
immobilier (maisons
ou appartements) à usage
d’habitations offrant un
minimum de services tels
que, en théorie : l’accueil,
la fourniture de linge, le
nettoyage et l’entretien
des logements et parfois
même le petit déjeuner.
Les résidences séniors
A l’horizon 2020, un français
sur trois aura plus de
65 ans, ils seront 44% en
2030 et plus de un sur deux
en 2050. C’est pourquoi de
nombreuses résidences
séniors devront être créées
pour venir renforcer celles
qui existent déjà. Au même
titre que les résidences de
tourisme, ces résidences
séniors proposent de nombreux
services particulièrement
adaptés tels que : restaurant,
salons de coiffure,
surveillance renforcé du
site, salles de sports, espaces
de détente, animations,
thé dansants, cuisines
équipées... etc.

"Jeperçois unloyer correct et je peux profiter duski Amateur de sports de glisse, Serge, chauffeur routier, gagne
sa vie modestement. Pour pouvoir se faire plaisir
chaque année tout en ayant un revenu fixe en plus de
son salaire, il a décidé d’investir dans une résidence de
tourisme au pied des pistes. Il nous raconte son expérience.
❚ Concrètement, qu’est-ce qui vous a motivé à acheter
dans ce type de résidences ?
À Marseille, nous sommes entre 150 km et 300 km des
stations de ski. C’était très simple pour nous de monter
un week-end, mais le logement à l’hôtel ou dans un appartement
revient tout de suite très cher. Par conséquent,
j’ai acheté un T3 en 2005 à la Joue du Loup, dans
le massif du Dévoluy, au pied des pistes. J’ai choisi
d’investir dans une résidence tourisme puisque c’est un
complexe immobilier spécialement conçu pour les vacances
qui offre plus de confort qu’une autre formule.
Le contrat est d’ailleurs très strict à ce sujet. Le nombre
de couchages doit être défini, tous les équipements recensés,
le ménage est pris en charge, le linge est fourni,
etc.
❚ Comment se déroule la gestion de votre logement ?
J’ai passé un contrat de dix ans avec une agence de location
et elle s’occupe de tout, tout au long du contrat. Pendant
cette période, je reçois un loyer trimestriel fixe, soit
un peu plus de 500 ¤, sans me soucier de savoir si le logement
est loué ou non. Au-delà du rendement locatif, je
peux aussi profiter de mon acquisition car j’ai le droit
d’y aller quatre semaines par an. L’agence m’envoie un
planning et je fais mon choix en fonction de mes congés.
Bien sûr, ce doit être hors vacances scolaires, il faut que
l’appartement soit disponible pour les couples ou les
étudiants. L’avantage de cette formule, c’est que le logement
est loué toute l’année ou presque. S’il est vacant
pendant une période, l’agence me reverse quand même
le loyer.
❚ Qu’en est-il du régisme fiscal ?
Grâce au régime de la loi Demessine, dont le dispositif a
pris fin en 2010, j’ai pu bénéficier d’une défiscalisation
pendant sept ans, mais je suis aujourd’hui dans une impasse.
Je paie des impôts depuis quelques années et
mon contrat avec l’agence se termine en 2015. Elle me
propose de le renouveler mais en divisant le loyer par
cinq, soit simplement de quoi couvrir les charges de syndic.
Avec ma femme, nous pourrions nous occuper
nous-mêmes de la location, mais cette démarche prend
beaucoup de temps, puis nous n’avons pas les moyens
de faire constamment des trajets pour vérifier, entretenir,
faire visiter, etc. Nous chercherons une solution
pour rentrer dans nos frais, mais nous allons pouvoir en
profiter quand bon nous semble.

11%
de réduction d'impôts
sur neuf ans, soit 11%
du montant de votre
investissement réalisé
entre 2013 et 2016
(dans la limite de
300000 €, soit 33000€
de réduction d'impôt
maximum)